Die Kaltmiete, auch Nettomiete, ist der monatlich zu zahlende Mietbetrag für eine Immobilie ohne die Betriebs- und Nebenkosten. Sie umfasst ausschließlich das Entgelt für die Überlassung des Wohnraums und bildet die Grundlage für viele mietrechtliche Berechnungen – etwa bei Mietspiegeln, Mieterhöhungen oder der Mietpreisbremse.
Welche Faktoren beeinflussen die Kaltmiete?
Die Höhe der Kaltmiete wird durch mehrere Faktoren beeinflusst, unter anderem:
- Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
- Größe und Zuschnitt der Wohnfläche
- Ausstattungsstandard und Qualität der Wohnung
- Baujahr und energetischer Zustand des Gebäudes
- Modernisierungsgrad (z. B. neue Fenster, Heizungsanlage, Dämmung)
- Marktsituation vor Ort (Angebot und Nachfrage)
Auch der Wohnungstyp (Altbau, Neubau, Loft, Maisonette, Souterrain) und die Nachfrage im Stadtviertel spielen eine große Rolle. In Ballungszentren oder Hochschulstädten liegt die Kaltmiete oft deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Wird die Kaltmiete im Mietvertrag separat ausgewiesen?
Ja, jede professionelle Mietvertragsvorlage muss die Kaltmiete klar getrennt von den Nebenkosten ausweisen. Dies ist besonders wichtig für die Transparenz zwischen Mieter und Vermieter, die korrekte Berechnung der Warmmiete und spätere Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel oder bei Modernisierungen.
In der Regel ist im Mietvertrag die „monatliche Nettokaltmiete“ angegeben, während die Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll etc.) gesondert aufgeführt werden.
Wie ermittelt man die ortsübliche Kaltmiete?
Die ortsübliche Kaltmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Dieser bildet die durchschnittlichen Mieten vergleichbarer Wohnungen unter Berücksichtigung von Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ab.
Fehlt ein Mietspiegel oder handelt es sich um ein besonderes Objekt (z. B. denkmalgeschütztes Haus, Gewerbeanteil), kann die ortsübliche Kaltmiete durch ein Mietwertgutachten eines Sachverständigen ermittelt werden.
Wie unterscheidet sich die Kaltmiete von der Warmmiete?
Die Kaltmiete umfasst lediglich das Entgelt für die reine Nutzung der Immobilie. Die Warmmiete dagegen ist die Summe aus Kaltmiete plus Nebenkosten – also etwa für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Versicherungen. Die Warmmiete variiert je nach Verbrauch und Verwaltungskosten, während die Kaltmiete meist konstant bleibt. Beide Werte müssen im Mietvertrag separat aufgeführt werden.
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Darf der Vermieter die Kaltmiete erhöhen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter die Kaltmiete anheben, etwa wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Dabei gelten die Vorgaben des § 558 BGB:
- Eine Erhöhung ist erst nach 15 Monaten Mietdauer zulässig,
- zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen,
- und die Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden (max. 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 %).
Die Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden – in der Regel mit einem Verweis auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Kann ich die Kaltmiete bei Modernisierungen erhöhen?
Ja, bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen dürfen Vermieter die Kaltmiete nach § 559 BGB erhöhen – und zwar um bis zu 8 % der Modernisierungskosten jährlich. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig verbessern oder Energie beziehungsweise Wasser einsparen.
Beispiele:
- Einbau einer neuen Heizungsanlage oder Wärmedämmung
- Austausch alter Fenster
- Modernisierung des Badezimmers
Wichtig: Eine Mieterhöhung muss angemessen, nachvollziehbar und formgerecht angekündigt werden. Für bestimmte Mietergruppen gelten zudem Härtefallregelungen, wenn die neue Miete wirtschaftlich unzumutbar wäre (§ 559 Abs. 4 BGB).
