Die Inhabergrundschuld ist eine Sonderform der Grundschuld, bei der nicht eine namentlich benannte Person, sondern der jeweilige Inhaber des Grundschuldbriefs als Gläubiger gilt. Maßgeblich ist also der Besitz des Briefes, nicht die Eintragung eines Gläubigers im Grundbuch. Dadurch ist die Inhabergrundschuld grundsätzlich leicht übertragbar, birgt aber erhöhte Risiken.
Was ist eine Inhabergrundschuld?
Bei einer Inhabergrundschuld wird im Grundbuch lediglich die Grundschuld als solche eingetragen. Ein konkreter Gläubiger wird dort nicht namentlich genannt.
Derjenige, der den Grundschuldbrief rechtmäßig besitzt, gilt als berechtigt und kann die Rechte aus der Grundschuld geltend machen. Die Inhabergrundschuld ist damit ein wertpapierähnliches Sicherungsinstrument im Immobilienrecht.
Rechtlich ist die Inhabergrundschuld im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1195 BGB) geregelt.
Wie unterscheidet sich die Inhabergrundschuld von der Buchgrundschuld?
Der zentrale Unterschied liegt in der Art der Legitimation:
- Bei der Inhabergrundschuld ist der Besitz des Grundschuldbriefs entscheidend. Sie ist also eine Briefgrundschuld.
- Bei der Buchgrundschuld ist ausschließlich die Eintragung im Grundbuch maßgeblich.
In der Praxis wird heute überwiegend die Buchgrundschuld verwendet, da sie sicherer, transparenter und nicht vom Besitz eines Dokuments abhängig ist.
Wie wird eine Inhabergrundschuld übertragen?
Die Übertragung einer Inhabergrundschuld erfolgt grundsätzlich durch die Übergabe des Grundschuldbriefs und eine entsprechende Einigung zwischen altem und neuem Inhaber (§ 929 BGB).
Eine erneute Grundbucheintragung ist nicht erforderlich. Gerade diese einfache Übertragbarkeit machte die Inhabergrundschuld früher besonders attraktiv.
Welche Risiken birgt eine Inhabergrundschuld?
Der größte Nachteil der Inhabergrundschuld liegt im Verlust oder Missbrauch des Grundschuldbriefs. Geht der Brief verloren oder gerät in falsche Hände, kann dies zu erheblichen rechtlichen Problemen führen. In solchen Fällen ist ein aufwändiges Aufgebotsverfahren notwendig, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen. Aus diesem Grund verzichten Banken heute meist auf diese Grundschuldform.
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Wann wird eine Inhabergrundschuld noch genutzt?
Die Inhabergrundschuld spielt in der heutigen Finanzierungspraxis nur noch eine untergeordnete Rolle. Sie kommt vereinzelt vor:
- in älteren Grundbucheinträgen,
- in bestimmten privaten Sicherungsvereinbarungen,
- bei historischen oder spezialisierten Finanzierungsmodellen.
Im modernen Bankgeschäft wird fast ausschließlich die Buchgrundschuld eingesetzt.
Welche Bedeutung hat die Inhabergrundschuld für die Immobilienbewertung?
Für die Immobilienbewertung ist eine Inhabergrundschuld besonders prüfungsrelevant, da sie das Grundstück belastet und zusätzliche rechtliche Risiken birgt.
Sachverständige achten insbesondere auf:
- die Höhe der eingetragenen Grundschuld,
- ihren Rang im Grundbuch,
- das tatsächliche Vorhandensein des Grundschuldbriefs,
- mögliche Aufgebots- oder Löschungsverfahren,
- die wirtschaftliche Verwertbarkeit der Immobilie.
Eine bestehende Inhabergrundschuld kann den Verkehrswert mindern, insbesondere wenn der Brief nicht auffindbar ist oder die Gläubigerstellung unklar bleibt.
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