Ein Bauträger ist eine Privatperson oder ein Unternehmen, das Grundstücke auf eigene Rechnung erwirbt, darauf Gebäude errichtet und die fertigen Immobilien verkauft – meist schlüsselfertig an private Käufer oder Investoren.
Im Gegensatz zum Bauunternehmer baut der Bauträger auf eigenes wirtschaftliches Risiko und ist während der gesamten Bauphase Eigentümer des Grundstücks und des Bauwerks. Seine Tätigkeit vereint Elemente aus Projektentwicklung, Bauausführung und Immobilienverkauf.
Welche Aufgaben hat ein Bauträger?
Ein Bauträger übernimmt die komplette Planung, Organisation und Durchführung eines Bauprojekts – von der Grundstücksbeschaffung bis zur Schlüsselübergabe.
Zu seinen Aufgaben gehören:
- Erwerb und Erschließung des Grundstücks
- Erstellung von Bau- und Genehmigungsunterlagen
- Koordination der Bauausführung und Bauüberwachung
- Beauftragung und Steuerung von Handwerksbetrieben
- Vermarktung und Verkauf der Immobilie
- Abwicklung aller rechtlichen und finanziellen Vorgänge
Damit bietet der Bauträger ein Rundum-Paket für Käufer, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen, aber nicht selbst bauen möchten.
Wie funktioniert ein Bauträgervertrag?
Die rechtliche Grundlage bildet der Bauträgervertrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Er kombiniert Elemente des Kaufvertrags für das Grundstück und des Werkvertrags für das Gebäude.
Der Vertrag muss notariell beurkundet werden und regelt unter anderem:
- Kaufpreis und Ratenzahlungsplan
- Baubeschreibung und Ausstattungsstandard
- Fertigstellungstermine
- Sicherheiten und Gewährleistung
- Übertragung und Übergabe des Eigentums
Welche Pflichten hat ein Bauträger?
Rechtlich gilt der Bauträger als Bauherr und trägt damit sämtliche Pflichten und Risiken während der Bauphase. Dazu gehören:
- Einhaltung aller Bauvorschriften und Genehmigungen
- Verantwortung für Bauqualität und Mängelhaftung
- Zahlung von Steuern, Abgaben und Handwerkerleistungen
- Sicherstellung der fertigen und mangelfreien Übergabe
- Lastenfreie Eigentumsübertragung der Immobilie an den Käufer
Was unterscheidet Bauträger und Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) baut im Auftrag eines Auftraggebers und erbringt die Bauleistung, während der Bauträger als Bauherr auf eigenes Risiko baut und die fertige Immobilie verkauft.
Kurz gesagt:
- Der Bauträger verkauft Eigentum.
- Der Generalunternehmer erbringt Bauleistungen für einen bestehenden Eigentümer.
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Welche Risiken bestehen beim Kauf vom Bauträger?
Der Bauträgerkauf bietet Komfort und Planungssicherheit, birgt aber auch Risiken:
- Bauverzögerungen durch Insolvenz oder Lieferengpässe
- Mängel bei Bauausführung oder Material
- Unklare oder zu knapp formulierte Baubeschreibung
- Nachfinanzierungsrisiken, wenn Sonderwünsche oder Preissteigerungen auftreten
Expertentipp: Käufer sollten den Bauträgervertrag vor Unterzeichnung durch einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Sachverständigen prüfen lassen.
Wie erkenne ich einen seriösen Bauträger?
Ein zuverlässiger Bauträger zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:
- Erlaubnis nach Gewerbeordnung § 34c GewO (Bauträgertätigkeit)
- Nachweisliche Referenzprojekte
- Transparente Bau- und Zahlungspläne
- Bürgschaften oder Fertigstellungsgarantien
- Gute Bonität und positive Kundenerfahrungen und -bewertungen
Ein Blick in das Handelsregister oder eine Besichtigung von Referenzobjekten gibt Aufschluss über Zuverlässigkeit und Erfahrung.
