Die Modernisierungsumlage bezeichnet die Möglichkeit des Vermieters, die Miete nach Abschluss bestimmter baulicher Maßnahmen zu erhöhen, wenn diese den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig steigern, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder dauerhaft Energie oder Wasser einsparen.
Was zählt rechtlich als Modernisierung?
Als Modernisierung gelten Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder dauerhaft Energie beziehungsweise Wasser einsparen. Typische Beispiele sind eine energetische Sanierung (z. B. Fassadendämmung, neue Fenster) oder der Einbau eines Aufzugs. Reine Reparaturen zählen nicht dazu. Das Bürgerliche Gesetzbuch schlüsselt Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB klar auf.
Wie hoch ist die Modernisierungsumlage?
Vermieter dürfen nach § 559 Abs. 1 BGB acht Prozent der aufgewendeten Kosten für wertsteigernde Modernisierungen dauerhaft auf die Miete umlegen. Dieser Betrag wird auf die Jahresmiete aufgeschlagen. Voraussetzung ist eine rechtlich saubere Abgrenzung zur Instandhaltung. Zusätzlich gilt eine gesetzliche Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter. Diese liegt derzeit gemäß § 559 Abs. 3a BGB bei drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise zwei Euro, wenn der bisherige Quadratmeterpreis unter sieben Euro liegt.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht umlagefähig. Das betrifft Maßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand erhalten oder wiederherstellen. Auch Kostenanteile für Luxusmodernisierungen können im Einzelfall ausgeschlossen sein. Zum Beispiel ist der Austausch von Fenstern nur dann eine Modernisierung, wenn energetisch deutlich bessere Fenster eingebaut werden.
Wie wirkt sich die Modernisierungsumlage auf den Verkehrswert aus?
Eine rechtssicher umgesetzte Modernisierungsumlage kann den nachhaltig erzielbaren Ertrag erhöhen. Das wirkt sich positiv auf den Verkehrswert aus, insbesondere bei renditeorientierten Immobilien. Voraussetzung ist eine marktgerechte und dauerhafte Mieterhöhung.
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Muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen form- und fristgerecht ankündigen, in der Regel mindestens drei Monate vor Beginn. Bleibt die rechtzeitige Ankündigung aus oder ist sie inhaltlich fehlerhaft, kann die Modernisierungsumlage ganz oder teilweise unwirksam werden.
Wie prüfen Mieter die Modernisierungsumlage?
Mieter haben das Recht, die Kostenaufstellung und Berechnung der Umlage zu prüfen. Die Kosten der Modernisierung müssen also transparent aufgeschlüsselt sein. Bei Unklarheiten oder hohen Beträgen ist eine fachliche Prüfung durch einen Sachverständigen sinnvoll, insbesondere wenn es um die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung geht oder um die langfristige Miethöhe.
