Ein Mietendeckel bezeichnet eine staatliche Regelung, die die Höhe von Mieten begrenzt oder deren Anstieg vorübergehend einfriert. Ziel ist es, den rasanten Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu bremsen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Wie funktioniert ein Mietendeckel?
Ein Mietendeckel kann auf Landes- oder Kommunalebene eingeführt werden. Dabei wird meist festgelegt
- wie hoch die Miete maximal sein darf,
- in welchen Fällen Mieterhöhungen erlaubt sind,
- und welche Ausnahmen für Neubauten oder Modernisierungen gelten.
In der Praxis bedeutet das: Vermieter dürfen ihre Mieten nicht beliebig anpassen, sondern müssen sich an feste Obergrenzen halten, die meist nach Baujahr, Lage oder Ausstattung der Wohnung gestaffelt sind.
Welche Ziele verfolgt ein Mietendeckel?
Der Mietendeckel soll:
- Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen schützen,
- Wohnraum bezahlbar halten,
- und soziale Verdrängung verhindern.
Kritiker befürchten jedoch, dass ein Mietendeckel langfristig zu:
- Investitionsrückgang,
- Modernisierungsstau und
- Wohnraummangel
führt.
Befürworter sehen ihn als notwendiges Mittel, um Spekulationen am Wohnungsmarkt einzudämmen und den Mietanstieg zu bremsen.
Was ist der Unterschied zwischen Mietendeckel und Mietpreisbremse?
Die Begriffe werden häufig verwechselt, bezeichnen aber Unterschiedliches:
- Die Mietpreisbremse gilt bei Wiedervermietung und begrenzt die neue Miete auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Ein Mietendeckel hingegen friert Bestandsmieten ein oder schreibt Mietobergrenzen vor. Er geht also deutlich weiter als die Mietpreisbremse.
Kann ich einen Mietendeckel umgehen?
Ein Mietendeckel lässt sich rechtlich nicht umgehen, da er – solange er gilt – zwingendes öffentliches Recht darstellt. Versuche, die Mietobergrenzen durch Nebenabreden, Zusatzleistungen oder Umgehungsverträge zu erhöhen, sind unwirksam.
Unzulässig sind etwa
- fiktive „Serviceverträge“ zur Erhöhung der Gesamtmiete,
- Vorauszahlungen, die den Mietzins verdeckt anheben,
- oder überhöhte Ablösesummen für Einbauten oder Möbel.
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Ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig?
Das bekannteste Beispiel für einen Mietendeckel in Deutschland war der Berliner Mietendeckel, der von Februar 2020 bis April 2021 galt. Das Berliner Landesgesetz sah unter anderem vor,
- die Mieten auf dem Stand von Juni 2019 einzufrieren,
- Höchstwerte pro Quadratmeter festzulegen,
- und überhöhte Mieten abzusenken.
Der Bundesverfassungsgerichtshof erklärte das Gesetz jedoch 2021 für verfassungswidrig, da allein der Bund über das Mietrecht entscheiden darf. Seitdem ist der Berliner Mietendeckel aufgehoben.
Gibt es aktuell einen Mietendeckel in Deutschland?
Ein bundesweiter Mietendeckel existiert derzeit nicht. Allerdings können Kommunen und Länder bestimmte Instrumente zur Mietpreisregulierung nutzen, darunter:
- die Mietpreisbremse für Neuvermietungen,
- die Kappungsgrenze bei Bestandsmieten (max. 20 % in drei Jahren, § 558 Abs. 3 BGB),
- und die Modernisierungsumlage mit gesetzlich begrenzter Kostenbeteiligung (§ 559 BGB).
Darüber hinaus wird auf politischer Ebene immer wieder über eine bundesweite Mietendeckel-Regelung diskutiert, insbesondere in Metropolregionen mit angespanntem Wohnungsmarkt.
