Eine Eigentümergrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld, bei der der Eigentümer selbst als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. Sie dient vor allem dazu, künftige Finanzierungen abzusichern und eine gute Rangstelle im Grundbuch zu sichern.
Was ist eine Eigentümergrundschuld?
Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass sie direkt mit einer konkreten Forderung wie einem Kredit verbunden ist. Der entscheidende Unterschied zur Fremdgrundschuld: Kein Dritter (z. B. eine Bank), sondern der Eigentümer selbst ist der Gläubiger.
Damit wird das Grundstück zwar offiziell belastet, aber der Eigentümer behält die volle Kontrolle über die Grundschuld. Sie kann später genutzt werden, um Kredite abzusichern, ohne dass das Grundbuch erneut geändert werden muss. So dient die Eigentümergrundschuld vor allem als flexible Reserve für zukünftige Finanzierungen.
Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?
Eine Eigentümergrundschuld entsteht häufig dann, wenn ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt wurde, die zugehörige Grundschuld aber nicht gelöscht, sondern im Grundbuch bestehen gelassen wird. In diesem Fall wird die bisherige Fremdgrundschuld automatisch zur Eigentümergrundschuld. Alternativ können Sie eine Eigentümergrundschuld auch bewusst neu eintragen lassen, etwa wenn Ihre Immobilie schuldenfrei ist. Dadurch sichern Sie sich einen guten Rang im Grundbuch.
Welche Rolle spielt die Rangfolge im Grundbuch?
Die Rangfolge im Grundbuch entscheidet darüber, welcher Gläubiger im Ernstfall – etwa bei einer Zwangsversteigerung – zuerst ausgezahlt wird. Je weiter vorne die Grundschuld eingetragen ist, desto größer ist die Sicherheit für den Kreditgeber. Wenn Sie sich frühzeitig eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen, sichern Sie sich eine wertvolle Rangstelle im Grundbuch und können die Grundschuld bei Bedarf unkompliziert an eine Bank abtreten – oft mit positiven Auswirkungen auf die Kreditkonditionen.
Expertentipp: Wenn Sie die Grundschuld nach Rückzahlung eines Darlehens bestehen lassen, können Sie diese später erneut als Sicherheit nutzen. So sparen Sie Kosten für einen Notar und die erneute Grundbucheintragung.
Welche Arten der Eigentümergrundschuld gibt es?
Wie auch bei der normalen Grundschuld gibt es die Eigentümergrundschuld mit oder ohne Brief. Bei der sogenannten Buchgrundschuld wird die Eigentümergrundschuld nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Eigentümerbriefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.
Neben der Unterscheidung in Brief- und Buchgrundschuld lässt sich die Eigentümergrundschuld auch in offene, verdeckte und verschleierte Formen unterteilen:
- Offene Eigentümergrundschuld: Hier ist im Grundbuch klar ersichtlich, dass Sie als Eigentümer auch der Gläubiger der Grundschuld sind. Diese Variante ist rechtlich eindeutig und flexibel für zukünftige Finanzierungen nutzbar.
- Verdeckte Eigentümergrundschuld: Hier wurde ursprünglich eine Grundschuld für einen Kredit eingetragen, der aber nie in Anspruch genommen wurde. Im Grundbuch steht noch der Name des ursprünglichen Gläubigers, es besteht aber keine tatsächliche Forderung.
- Verschleierte Eigentümergrundschuld: Die Grundschuld wurde ursprünglich für eine Bank eingetragen, nach Rückzahlung des Kredits aber nicht gelöscht. Der Eintrag bleibt bestehen, wirkt nach außen wie eine Fremdgrundschuld, gehört jedoch Ihnen als Eigentümer.
persönliche Beratung
Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
Wir nehmen kurzfristige Aufträge in unseren zahlreichen Sachverständigenbüros in ganz Deutschland an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Wie kann ich eine Eigentümergrundschuld abtreten?
Eine Eigentümergrundschuld können Sie jederzeit an eine andere Person oder Institution abtreten, zum Beispiel, um einen Kredit abzusichern. Dafür ist eine notarielle Abtretungserklärung notwendig, in der Sie als Eigentümer die Grundschuld an den neuen Gläubiger übertragen. Anschließend wird der neue Gläubiger im Grundbuch eingetragen, wodurch die Abtretung rechtskräftig wird.
Handelt es sich um eine Eigentümerbriefgrundschuld wird die Abtretung grundsätzlich schon durch die Übergabe der Abtretungserklärung und des Grundschuldbriefs wirksam. In der Praxis erfolgt jedoch meist trotzdem eine Umschreibung im Grundbuch. Diese dient der Rechtssicherheit und sorgt dafür, dass der neue Gläubiger offiziell als solcher erkennbar ist.
Welche Kosten entstehen durch eine Eigentümergrundschuld?
Die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld betragen in der Regel zusammen etwa 1 bis 1,5 Prozent des Grundschuldbetrags. Zusätzliche Kosten entstehen, wenn ein Grundschuldbrief ausgestellt wird oder wenn Sie die Grundschuld später abtreten oder löschen lassen. Wird eine bestehende Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt, können Sie sich die Kosten für die Löschung und Neueintragung meist sparen.
