Eine Staffelmiete ist eine vertraglich vereinbarte Miete, die sich in festgelegten Zeitabständen automatisch erhöht. Vermieter und Mieter legen die Höhe und den Zeitpunkt jeder Mieterhöhung bereits im Mietvertrag fest. Damit entfällt die sonst übliche Zustimmung des Mieters oder eine separate Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Wie funktioniert eine Staffelmiete?
Die gesetzliche Regelung bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a BGB). Dort ist geregelt, dass
- die Mietstaffeln schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden müssen,
- der Staffelmietzins mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben muss,
- die Erhöhung in einem festen Geldbetrag (nicht prozentual) angegeben sein muss.
Beispiel: Eine Wohnung kostet zu Beginn 900 € Kaltmiete. Nach einem Jahr steigt sie auf 930 €, nach zwei Jahren auf 960 € und nach drei Jahren auf 990 €. Diese Staffelung ist verbindlich und muss nicht gesondert angekündigt werden.
Welche Vorteile und Nachteile hat ein Staffelmietvertrag?
Ein Staffelmietvertrag bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter Planungssicherheit, birgt aber auch finanzielle Risiken, wenn sich der Markt oder die persönliche Situation ändert.
Vorteile:
- Feste Kalkulationssicherheit für beide Vertragsparteien
- Transparenz bei den Mieterhöhungen
- Verwaltungsaufwand reduziert sich, da kein Zustimmungsverfahren nötig
Nachteile:
- Erhöhungen gelten automatisch – unabhängig von der Marktentwicklung
- Keine Anpassung nach unten möglich, auch bei sinkenden ortsüblichen Mieten
- Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind nur eingeschränkt zulässig
Wie hoch darf eine Staffelmiete steigen?
Für Staffelmieten gelten die allgemeinen Grenzen des Mietrechts:
- Die Mietpreisbremse darf bei Abschluss des Vertrags nicht überschritten werden (§ 556d BGB).
- Während des laufenden Staffelmietvertrags greift die Kappungsgrenze nicht, da die Mieterhöhungen bereits vertraglich festgelegt sind.
- Die Staffeln müssen realistisch und ortsüblich bleiben, sonst kann der Vertrag angefochten werden.
Gut zu wissen: Zwar gibt es keine gesetzliche Obergrenze für den prozentualen Anstieg, in der Praxis sind jährliche Erhöhungen zwischen 1,5 % und 3 % üblich.
Wie lange sind die Kündigungsfristen bei einem Staffelmietvertrag?
Die Kündigungsfristen bleiben unverändert: Mieter können den Vertrag mit dreimonatiger Frist kündigen. Wird zusätzlich eine Kündigungsausschlussfrist vereinbar, kann die Kündigung für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
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Was passiert bei einem Eigentümerwechsel während einer Staffelmiete?
Wechselt die Immobilie den Eigentümer, tritt der neue Vermieter nach § 566 BGB automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein – inklusive der Staffelmietvereinbarung. Für den Mieter ändert sich dadurch nichts: Die vereinbarten Staffeln bleiben gültig.
Was ist besser: Staffelmiete oder Indexmiete?
Ob Staffelmiete oder Indexmiete sinnvoller ist, hängt von der Marktlage und den individuellen Zielen der Vertragsparteien ab.
Bei einer Staffelmiete werden die Mieterhöhungen unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung fest im Voraus vereinbart. Das sorgt für Planungssicherheit, kann aber bei sinkender Inflation oder stagnierenden Mieten nachteilig für Mieter sein.
Die Indexmiete (§ 557b BGB) hingegen orientiert sich an der Inflationsrate gemäß Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Miete steigt (oder sinkt) also im Verhältnis zur allgemeinen Preisentwicklung.
