Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument zur Begrenzung von Miet­stei­ge­run­gen bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ziel ist es, Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Grundlage für die Mietpreisbremse bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 556d BGB). Dort ist festgelegt, dass die Miete bei einer Wie­der­ver­mie­tung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse gilt nur in Kommunen, in denen die Lan­des­re­gie­run­gen per Rechts­ver­ord­nung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt haben. Häufig kommt sie in Ballungsräumen und wachs­tums­star­ken Städten zum Einsatz, etwa in Teilen von Berlin, München, Köln, Frankfurt am Main oder Hamburg. Ob die Mietpreisbremse in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde gilt, kann bei der zuständigen Landesregierung oder örtlichen Verwaltung erfragt werden.

Ab 1. Januar 2026 ist die Anzahl der Gemeinden mit Mietpreisbremse massiv gestiegen. In Baden-Württemberg gilt sie fortan in 130 statt bisher 89 Kommunen (Quelle: Deutschlandfunk), in Bayern in 285 statt bisher 208 (Quelle: Bayerische Staatsregierung), in Brandenburg in 36 statt 19 Gemeinden (inklusive Potsdam; Quelle: Landesregierung Brandenburg) und in Nordrhein-Westfalen nunmehr in 57 statt bisher 18 Gemeinden. Zu den NRW-Städten mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze gehören unter anderem Aachen, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bonn, Dormagen, Düsseldorf, Köln, Krefeld, Leverkusen, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg und Troisdorf (Quelle: Haufe).

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und galt zunächst bis zum 31. Dezember 2025. Ende Juni 2025 hat der Bundestag die gesetzliche Regelung zur Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ob und wie sie darüber hinaus fortgeführt wird, hängt von der politischen Entwicklung ab.

In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die zulässige Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel ermittelt. Als Ausgangspunkt zählt ausschließlich die Nettokaltmiete.

Die Mietpreisbremse gilt nicht in folgenden Fällen:

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn eine Sanierung einem Neubau gleichkommt.
• Vormiete über der Grenze: Wenn die vorherige Miete bereits über der zulässigen Grenze lag, darf sie weiterverlangt werden. Allerdings nur, wenn dies korrekt offengelegt wird.
• Staffelmiete und Indexmiete: Hier greifen Sonderregeln, die individuell geprüft werden müssen.

Möblierte Wohnungen fielen bislang komplett aus der Mietpreisbremse heraus. Vermieter stellen minimale Einrichtung wie Bett, Schrank und Tisch bereit und schlugen 20 bis 40 Prozent Zuschläge auf die Grundmiete auf.

Staffel- oder In­dex­miet­ver­trä­ge beschränken die Bremse nur auf die erste Stufe, da spätere Erhöhungen festgelegt oder an die Inflation gekoppelt sind. Befristete Verträge (z. B. zwei Jahre) gelten nicht als Neuvermietung und werden danach zu höheren Konditionen verlängert.​

Zudem gaben Vermieter vor, eine Wohnung zu sanieren, um Mieten über die Bremse hinaus zu rechtfertigen. Oft gingen die tatsächlichen Arbeiten jedoch nicht über Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder klassische In­stand­hal­tungs­maß­nah­men hinaus.

Das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom März 2024 (Az. VIII ZR 36/23) vereinfacht es Vermietern erheblich, die Mietpreisbremse durch Mo­der­ni­sie­run­gen zu umgehen. Selbst geringfügige Maßnahmen erlauben Mieterhöhungen jenseits der Obergrenze. Vermieter kalkulieren die Miete um eine fiktive Mo­der­ni­sie­rungs­um­la­ge hoch, ohne die Arbeiten real umzusetzen.​ Energetische Maßnahmen wie Fens­ter­er­neue­rung oder Dämmung bieten zusätzliche Schlupflöcher. Obwohl die Umlage auf acht Prozent gesenkt wurde, übertreiben oder fälschen Vermieter oft die Nachweise. Nach drei Jahren reicht ein bloßer Hinweis (ohne Datumsangabe) auf eine solche Modernisierung, fassen die Rechtsanwälte von Klages Glaser Krosch das Dilemma zusammen.

Künstlich aufgeblasene Kosten oder Lu­xus­aus­stat­tung sollen umfassende Mo­der­ni­sie­run­gen vortäuschen und Ausnahmen begründen. Mieter können dies prüfen, indem sie Belege fordern und den Mietspiegel vergleichen.

Wenn die Miete bei Vertragsbeginn unzulässig hoch ist, können sich Mieter auf die Mietpreisbremse berufen. Dafür müssen Sie eine schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen. Wichtig: Die Rüge muss konkret begründet sein, zum Beispiel mit einem Mietspiegel oder Miet­wert­gut­ach­ten. Ab dem Zeitpunkt der wirksamen Rüge darf der Vermieter die überhöhte Miete nicht mehr verlangen.

Neben Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verlängert sich in einigen Bundesländern die Kündigungsfrist bei der Umwandlung von vermietetem Wohnraum in eine Ei­gen­tums­woh­nung. In Bayern muss sich der Eigentümer künftig zehn Jahre gedulden, bis er selbst einziehen kann, in NRW sind es acht Jahre.

Zudem hat der Bundesrat eine Ge­set­zes­in­itia­ti­ve auf den Weg gebracht, die die Umgehung der Mietpreisbremse durch Möblierung Einhalt gebieten soll. Künftig müssen Nettokaltmiete und Mö­blie­rungs­zu­schlag getrennt ausgewiesen werden.