Die Indexmiete ist eine besondere Form der Mietpreisgestaltung, bei der sich die Miethöhe an der Inflation orientiert. Ein Indexmietvertrag bietet sowohl Vor- als auch Nachteile für Mieter und Vermieter.
Was ist eine Indexmiete?
Die Indexmiete ist eine besondere Form der Mietvereinbarung, bei der sich die Miethöhe nicht frei festlegen oder regelmäßig erhöhen lässt, sondern an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gebunden ist. Der VPI bildet die allgemeine Preisentwicklung in Deutschland ab – also die Inflation.
Das bedeutet: Steigt die allgemeine Inflation, darf auch die Nettokaltmiete in gleichem Verhältnis angepasst werden. Die Basis bildet dabei immer der Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wichtig: Eine Indexmiete muss ausdrücklich und schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein. Diese und weitere Regelungen zur Indexmiete finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch § 557b.
Wann darf eine Indexmiete angepasst werden?
Eine Anpassung der Indexmiete ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig. Voraussetzung ist, dass sich der Verbraucherpreisindex zwischenzeitlich verändert hat. Eine Erhöhung ist rechtlich möglich, aber nicht verpflichtend. Vermieter können also auch darauf verzichten. Erfolgt eine Anpassung, muss sie dem Mieter schriftlich mitgeteilt und nachvollziehbar anhand der Indexentwicklung begründet werden.
Die Indexmiete passt sich an reale wirtschaftliche Veränderungen an. Das bedeutet, bei einem Rückgang des allgemeinen Preisniveaus (Deflation) kann die Miete theoretisch auch sinken. Eine automatische Anpassung nach unten erfolgt jedoch nicht. Mieter müssen in diesem Fall selbst aktiv werden und die Mietminderung beim Vermieter schriftlich einfordern.
Wie wird eine Indexmiete berechnet?
Die Berechnung der Indexmiete erfolgt anhand der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen dem Basiszeitpunkt (meist Vertragsbeginn) und dem aktuellen Indexwert. Dieser Prozentwert wird dann auf die derzeitige Nettokaltmiete angewendet.
Formel zur Berechnung der prozentualen Veränderung einer Indexmiete: ((neuer Index – alter Index) ÷ alter Index) × 100 = Prozentuale Veränderung
Rechenbeispiel:
Angenommen, Ihre aktuelle Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro. Beim Vertragsabschluss lag der Verbraucherpreisindex bei 105 Punkten, heute (ein Jahr später) liegt er bei 115 Punkten.
1. Schritt: Prozentuale Veränderung berechnen
((115 – 105) ÷ 105) × 100 = 9,52 %
2. Schritt: Neue Nettokaltmiete berechnen
1.000 € × 1,0952 = 1.095,24 €
Ergebnis: Die Miete darf um 95,24 Euro steigen.
Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Mieter und Vermieter?
Für Vermieter bietet die Indexmiete den großen Vorteil, dass sich die Miete jährlich an die Inflation anpassen lässt. Das sorgt für stabile Einnahmen und schützt vor Wertverlust. Während der Vertragslaufzeit sind allerdings keine zusätzlichen Mieterhöhungen, etwa aufgrund höherer Vergleichsmieten oder Modernisierungen, zulässig. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter gesetzlich zu einer Modernisierung verpflichtet ist.
Auch für Mieter kann eine Indexmiete Vorteile haben. Solange die Inflation niedrig bleibt, bleibt auch die Miete über Jahre stabil. Zudem ist die Berechnung nachvollziehbar und objektiv geregelt. In Zeiten hoher Inflation müssen Mieter allerdings mit jährlichen Mieterhöhungen rechnen.
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Wie unterscheidet sich die Indexmiete von der Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, in welchen Zeitabständen die Miete um einen festen Betrag steigt. Die Indexmiete hingegen richtet sich nach der Inflationsentwicklung und kann nicht variabel festgelegt werden.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmietverträgen, allerdings nur für die Ausgangsmiete.
Das heißt: Beim Abschluss des Vertrags müssen Vermieter die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse einhalten. Nach Vertragsbeginn richtet sich die Miete aber ausschließlich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Mögliche Erhöhungen dürfen dann also auch über den Werten liegen, die in der Mietpreisbremse festgelegt sind.
