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Wohnung verkaufen: Steuern, Vorgehensweise, Checkliste

Eine Wohnung zu verkaufen, ist ein großes Vorhaben. Von der Festlegung des Verkaufspreises über die Beschaffung der Unterlagen bis hin zum Verkauf sind einige Schritte zu beachten. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung am besten vorgehen, wie Sie einen vernünftigen Preis für die Immobilie festlegen, welche Kosten auf Sie zukommen und ob Sie die Wohnung besser mit oder ohne Makler verkaufen.

Wohnung verkaufen: das Wichtigste auf einen Blick

  • Wie lange dauert es, eine Wohnung zu verkaufen? Je nach Marktlage dauert ein Verkauf in etwa zwischen 3 Monaten und 1,5 Jahren. Mit einem Makler verkaufen Sie Ihre Wohnung in der Regel schneller – er braucht vermutlich nicht länger als 3 Monate.
  • Ist ein Wohnungsverkauf teuer? Das hängt vor allem auch davon ab, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen. Grundsätzlich kommen aber einige Posten zusammen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten. Mehr zu den Kosten eines Wohnungsverkaufs erfahren Sie weiter unten im Beitrag.
  • Sollte ich meine Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen? Ein Makler verfügt über jede Menge Expertise und Kontakte, die vorteilhaft für den Wohnungsverkauf sein können. Allerdings ist die Beauftragung eines Maklers in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Wenn Sie sich den Verkauf selbst zutrauen, können Sie auf einen Makler verzichten. Andernfalls ist ein Makler durchaus empfehlenswert.
Verhandlungsgespräch zum Thema Wohnung verkaufen

Wenn Sei Ihre Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie über die Zusammenarbeit mit einem Makler nachdenken.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Wohnung zu verkaufen?

Selbstverständlich können Sie Ihre Wohnung immer verkaufen bzw. zum Verkauf anbieten. Insbesondere, wenn Sie sie aufgrund einer Scheidung oder Erbschaft veräußern, haben Sie oft keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Verkaufs. Wenn Sie jedoch keinen Zeitdruck haben und sich aus freien Stücken dazu entschließen, Ihre Wohnung zu verkaufen, empfiehlt es sich, auf die folgenden zwei Aspekte zu achten:

  • Marktlage. Ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch und sind die Zinsen für Immobilienkredite niedrig, kann das vorteilhaft für Ihren Verkauf sein.
  • Jahreszeit. Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung zu jeder Jahreszeit verkaufen. In den hellen Monaten ist es aber in der Regel einfacher, da Sie genügend Licht für hochwertige Bilder der Immobilie sowie Besichtigungstermine haben.

Welchen Preis kann ich für meine Wohnung festlegen?

Um einen vernünftigen Verkaufspreis für Ihre Wohnung festlegen zu können, sollten Sie zuerst den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Dafür lassen Sie am besten eine Immobilienbewertung durchführen, auf deren Grundlage Sie dann den Verkaufspreis definieren können.

Was aber macht den Wert einer Wohnung aus?

  • Lage: Je besser die Infrastruktur im Umkreis der Wohnung, desto höher der Wert. Nahegelegene Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzte, Kinderbetreuungseinrichtungen sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr steigern den Wert einer Immobilie. Unter den Aspekt Lage fällt aber auch die unmittelbare Umgebung der Wohnung: Gibt es Grünflächen? Wie viele andere Parteien sind im Haus? Gibt es in der Nähe Industrie etc.?
  • Zustand der Wohnung: Eine Wohnung, die in einem guten Zustand ist, erzielt in der Regel einen höheren Wert. Je besser Ihre Wohnung also instandgehalten ist, desto höher kann der Preis dafür ausfallen.
  • Baujahr: Wichtig ist auch das Alter der Wohnung. Ältere Wohnungen sind in der Regel in einem nicht mehr so guten Zustand wie neue Wohnungen. Zudem entsprechen alte Wohnungen oft noch nicht den heutigen Bau- und Energiestandards.
  • Etage: Nicht selten kommt es vor, dass Erdgeschosswohnungen 20-30 % weniger wert sind als Stockwerkswohnungen. Der Grund: Viele Menschen wollen aus Angst vor Einbrechern nicht im Erdgeschoss wohnen. Hinzu kommen Dunkelheit und vom Boden ausgehende Kälte, die in Erdgeschosswohnungen oft vorherrschen.
  • Balkon/Garten: Eine Wohnung mit einem Balkon oder Garten erzielt in der Regel weitaus höhere Preise als eine Wohnung ohne jegliche Außenfläche.
  • Größe/Zimmeranzahl: Je mehr Platz eine Wohnung bietet, desto teurer wird sie.
Wertbestimmende Faktoren, die für den Wohnungsverkauf relevant sind

Das sind die wertbestimmenden Faktoren für eine Wohnung.

Wie verkaufe ich meine Wohnung am besten? Ablauf & Checkliste

Wie Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung am besten vorgehen und welche Punkte es bis zum Verkauf abzuarbeiten gilt, erfahren Sie hier.

  • Vorbereitung

    Zur Vorbereitung gehört neben der Wertermittlung der Immobilie, der darauf basierenden Festlegung des Verkaufspreises sowie der Entscheidung, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen wollen, die Verständigung der Eigentümergemeinschaft . Diese muss über Ihr Vorhaben Bescheid wissen, da Sie im Zuge des Verkaufs nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch Anteile an Gemeinschaftseigentum wie Grünflächen, Keller und Garage veräußern.

  • Exposé

    Ein gutes Exposé zu erstellen, ist grundlegend für den Verkauf Ihrer Wohnung. Es sollte aus den wichtigsten Fakten und Daten zur Wohnung, dem Verkaufspreis sowie einigen hochwertigen Fotos bestehen. So können sich potenzielle Käufer ein genaues Bild von der Immobilie machen.

  • Vermarktung

    Damit Wohnungssuchende auf Ihr Angebot aufmerksam werden, müssen Sie sie vermarkten. Schalten Sie Anzeigen in Zeitungen sowie im Internet und sprechen Sie direkt mit Personen über Ihre zu verkaufende Wohnung.

  • Besichtigungen

    Sind Interessenten gefunden, sollten Sie für jeden Einzelnen einen Besichtigungstermin einrichten. So hat jeder genügend Zeit, sich die Immobilie anzusehen und Fragen zu stellen. Klären Sie die Interessenten über die Besonderheiten und etwaigen Mängel der Wohnung auf und legen Sie Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft offen. Geben Sie jedem Interessenten während der Besichtigung außerdem noch ein wenig Zeit, selbst durch die Räume zu gehen und sich über das Kaufvorhaben klar zu werden.

  • Kaufvertrag & Bonitätsprüfung des Käufers

    Haben Sie Ihren Käufer gefunden? Dann geht es jetzt an die Erstellung des Kaufvertrags . Zudem sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen. Sollten Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, übernimmt dieser die Bonitätsprüfung.

  • Notartermin

    In Deutschland ist bei Verkauf einer Wohnung ein notariell beglaubigter Kaufvertrag Pflicht . Der Notar setzt einen Vertragsentwurf auf und sendet diesen den beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung zu. So können ggf. noch rechtzeitig Änderungen vorgenommen werden. Beim Notartermin an sich wird der Vertrag vorgelesen und letzte Unklarheiten ausgeräumt. Dann wird der Vertrag unterzeichnet.

  • Grundbucheintrag

    Der Notar übernimmt im Anschluss an die Unterzeichnung die Änderung im Grundbuch. Im Anschluss wird auch die Überweisung des Kaufpreises fällig.

  • Übergabe

    Erst, wenn Sie das Geld für die Wohnung erhalten haben, sollten Sie die Übergabe durchführen. Protokollieren Sie dabei die Übergabe des Schlüssels sowie den Zustand, in dem Sie die Wohnung übergeben haben. Eine Kopie des Übergabeprotokolls geht an den neuen Besitzer.

Ablauf eines Wohnungsverkaufs

So sieht der Ablauf beim Wohnungsverkauf aus.

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Welche Kosten kommen bei einem Wohnungsverkauf auf mich zu?

Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Wohnung etwas verdienen können, werden Sie selbst zur Kasse gebeten. Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten, erfahren Sie hier.

Posten Kosten für den Verkäufer Kosten für den Käufer
Immobiliengutachten Etwa 990 € (Kurzgutachten) > mehr Informationen im Beitrag Kosten für einen Immobiliengutachter 0 €
Vermarktung Etwa 900 € 0 €
Energieausweis Etwa 500 € 0 €
Unterlagen Einige hundert Euro 0 €
Ggf. Makler Durchschnittlich 3,27 % des Verkaufspreises 0 €
Notar 0 € Ca. 1,5-2 % des beurkundeten Verkaufspreises
Löschung der Grundschuld Etwa 400 € 0 €
Grundbuchgebühren & Grunderwerbssteuer (6,5 %) 0 € Etwa 1.000 & 13.000 €

Gut zu wissen : Verkaufen Sie Ihre Wohnung weniger als 10 Jahre nach dem Kauf, wird ggf. eine Spekulationssteuer fällig.

Welche Unterlagen benötige ich für den Wohnungsverkauf?

Für Ihren Wohnungsverkauf benötigen Sie folgende Unterlagen:

  • Grundbuchauszug: erhältlich beim Grundbuchamt/Amtsgericht
  • Teilungserklärung: erhältlich beim Eigentümer
  • Bau- und Grundrisszeichnungen: erhältlich beim Bauträger/Architekten
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: erhältlich beim Eigentümer
  • Aktuelle Hausgeldabrechnung: erhältlich beim Eigentümer
  • Energieausweis: erhältlich bei der WEG-Verwaltung oder dem Energiedienstleister

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, erstellen die Verkaufsberater von Heid Ihnen gerne einen entsprechenden Energieausweis.

  • Gebäudeversicherungsnachweis: erhältlich bei der WEG-Verwaltung
  • Sanierungsnachweise: erhältlich beim Eigentümer
  • Baubeschreibung: erhältlich beim Bauordnungsamt
  • Bei vermieteter Wohnung Kopie des Mietvertrags & Nebenkostenabrechnung: erhältlich beim Eigentümer

So bringen Sie Ihren Wohnungsverkauf erfolgreich über die Bühne

Die eigene Wohnung zu verkaufen, ist ein großer Schritt und will gut vorbereitet sein. Überlegen Sie sich im Vorfeld, ob Sie die Wohnung auf eigene Faust oder mithilfe eines Maklers verkaufen wollen – denn ein Wohnungsverkauf bedarf durchaus einiges Know-hows. Fühlen Sie sich in der Lage dazu, Ihre Wohnung selbst an die Frau oder den Mann zu bringen, kann es mit dem Verkaufsprozess losgehen: Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Notartermin etc. Wir wünschen Ihnen auf jeden Fall viel Erfolg!

Benötigen Sie Hilfe beim Verkauf Ihrer Wohnung in Form einer qualifizierten Verkaufsberatung? Wir von Heid-Immobilienbewertung stehen Ihnen als erfahrene Immobiliengutachter gerne zur Seite und unterstützen Sie bei Ihrem Wohnungsverkauf.

FAQs: Wohnung verkaufen

Ist es sinnvoll, eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Wenn die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch ist und die Zinsen für Immobilienkredite niedrig sind, ist es durchaus sinnvoll, Ihre Wohnung zu verkaufen – insofern Sie diese überhaupt veräußern wollen.

Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Verkaufen Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, müssen Sie beim Verkauf Spekulationssteuer bezahlen . Mit anderen Worten: Wenn Sie Ihre Wohnung weniger als 10 Jahre, nachdem Sie sie gekauft haben, weiterverkaufen, wird die Spekulationssteuer fällig. Ausnahmen gelten unter anderem bei Eigengenutzten Immobilien.

Wie verkaufe ich meine Wohnung privat?

Ihre Wohnung können Sie privat – also ohne Makler – verkaufen, wenn Sie sich den Verkauf zutrauen und im besten Fall über ein wenig Know-how zum Verkauf einer Immobilie verfügen . Sie müssen bedenken, dass Sie bei einem privaten Verkauf sämtliche Schritte selbst in die Hand nehmen müssen: von der Festlegung des Verkaufspreises über die Erstellung eines Exposés bis hin zu den Besichtigungen.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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