Wenn Sie Wohnraum als Ferienwohnung vermieten oder eine Ferienwohnung wieder in normalen Wohnraum umwandeln möchten, benötigen Sie in vielen Fällen eine offizielle Genehmigung. Ohne eine gesicherte Nutzungsänderung drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und hohe Zusatzkosten. Erfahren Sie, welche baurechtlichen Anforderungen gelten und wie der Ablauf der Nutzungsänderung funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Vermietung als Ferienwohnung oder die Rückumwandlung in Wohnraum ist eine formelle Nutzungsänderung in Form einer Genehmigung erforderlich.
- Die Genehmigungspflicht besteht unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden.
- Wichtige Voraussetzungen sind ein passender Bebauungsplan, ausreichender Brandschutz und der Nachweis von Stellplätzen.
Wann ist eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung erforderlich
Sobald Sie Wohnraum an wechselnde Feriengäste vermieten, liegt eine andere Nutzung als ursprünglich genehmigt vor. Damit entsteht eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Wohnraumes. Auch wenn Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen, bewertet das Bauordnungsrecht die Nutzung als neue Art der Raumnutzung.
Wohnnutzung bedeutet eine dauerhafte Nutzung durch eine feste Mietpartei oder Eigentümer. Feriennutzung dagegen ist geprägt von häufig wechselnden Mietern, kurzzeitigen Aufenthalten und teilweise gewerblichem Charakter. Diese Unterschiede wirken sich auf die Anforderungen aus. Besonderes Augenmerk legen die Behörden bei der Prüfung der Ferienwohnung-Nutzungsänderung auf Brandschutz, Stellplatznachweis und Zweckentfremdung.
Achtung: Ohne offizielle Genehmigung riskieren Sie Bußgelder, eine Nutzungsuntersagung oder im schlimmsten Fall den Rückbau. Deshalb ist es wichtig, vor der Vermietung als Ferienwohnung die Nutzungsänderung rechtzeitig zu beantragen.
Voraussetzungen für die Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienwohnung
Damit die Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienwohnung rechtssicher gelingt, müssen Sie bestimmte baurechtliche und örtliche Anforderungen erfüllen.
Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:
- Bebauungsplan: Der Bebauungsplan muss die Nutzung als Ferienwohnung zulassen. In reinen Wohngebieten ist die Genehmigung oft schwierig.
- Zweckentfremdungssatzung: Viele Städte wie München oder Hamburg haben strenge Regeln für die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. Eine separate Genehmigung ist erforderlich.
- Brandschutz: Je nach Bundesland sind spezielle Brandschutzmaßnahmen vorgeschrieben, wie zum Beispiel zusätzliche Fluchtwege oder Rauchmelder.
- Stellplatznachweis: Sie müssen in vielen Fällen einen zusätzlichen Stellplatz nachweisen oder eine Ablösezahlung leisten.
- Schallschutz: Ferienwohnungen müssen oft höhere Schallschutzanforderungen erfüllen, besonders bei häufiger Gästebelegung.
- Nachbarschaftsschutz: Die Feriennutzung darf das Wohnumfeld nicht wesentlich stören. Ein erhöhtes Gästeaufkommen kann kritisch geprüft werden.
Hinweis: Bei der Ferienwohnung-Nutzungsänderung prüfen die Behörden insbesondere die Voraussetzungen Brandschutz, Stellplatznachweis und Zweckentfremdung.
Der Ablauf im Detail
Eine rechtlich sichere Nutzungsänderung von Wohnraum zu Ferienwohnung erfordert immer die Zustimmung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Ohne diese dürfen Sie die Wohnung offiziell nicht vermieten.
Für den Antrag auf Nutzungsänderung der Ferienwohnung benötigen Sie folgende Unterlagen:
- Ausgefülltes Antragsformular der Kommune
- Aktueller Lageplan (meist im Maßstab 1:500)
- Grundrisszeichnungen des Gebäudes
- Beschreibung der bisherigen und geplanten Nutzung
- Nachweise über Brandschutz, Schallschutz und Stellplätze
- Eventuell zusätzliche Gutachten (z. B. Statik)
Wichtig: Der Antrag muss von einem Bauvorlageberechtigten – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur – eingereicht und unterschrieben werden. Ohne diese fachliche Begleitung lehnen die Behörden Anträge häufig bereits formal ab.
Sobald alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, prüft die Behörde die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan, der Bauordnung und eventuellen Zweckentfremdungssatzungen. Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die schriftliche Genehmigung.
Viele Eigentümer unterschätzen, wie streng Städte und Gemeinden inzwischen die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung kontrollieren. Wer frühzeitig sauber plant und die Nutzungsänderung korrekt beantragt, spart sich später teure Rückbaukosten und langwierige Rechtsstreitigkeiten.
Ing. André Heid M. Sc.
Nutzungsänderung einer Ferienwohnung: Kosten im Überblick
Die Kosten für die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung hängen vom Standort, dem Umfang der geplanten Nutzung und den baulichen Anforderungen ab. Eine Übersicht typischer Kostenpositionen:
| Kostenposition | Preisspanne |
|---|---|
| Antragsgebühren bei der Bauaufsichtsbehörde | ca. 1.500 – 3.000 € |
| Architekten- oder Bauingenieurhonorar | ca. 1.000 – 2.500 € |
| Gutachten (z. B. Brandschutz, Statik) | ca. 500 – 2.000 € |
| Bauliche Anpassungen (Fluchtwege, Schallschutz) | ca. 2.000 – 10.000 € |
| Stellplatzablöse (bei fehlendem Stellplatz) | ca. 500 – 5.000 € pro Platz |
Je nach Vorhaben summieren sich die Kosten für die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung schnell auf 5.000 bis 15.000 Euro.
Tipp: Viele Eigentümer unterschätzen die tatsächlichen Kosten für eine Nutzungsänderung der Ferienwohnung, insbesondere für Gutachten und Stellplatznachweise. Durch eine frühzeitige Planung gemeinsam mit einem erfahrenen Bauvorlageberechtigten können Sie die Kosten im Vorhinein eruieren und Sie vermeiden unnötige Ausgaben.
Regionale Besonderheiten bei der Nutzungsänderung einer Ferienwohnung: Niedersachsen & Co. im Vergleich
Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regeln für die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung.
- In Niedersachsen prüfen viele Kommunen intensiv, ob Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden darf. Ohne Genehmigung droht die sofortige Untersagung.
- Bei der Nutzungsänderung einer Ferienwohnung in Schleswig-Holstein, vor allem in touristischen Regionen wie der Nord- und Ostseeküste, schreiben viele Gemeinden eine förmliche Genehmigung vor, um den Wohnungsmarkt zu schützen.
- Die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung ist in Bayern (beispielsweise München) an enge Auflagen gebunden, etwa im Hinblick auf die zulässige Dauer der Ferienvermietung.
- Auch in Baden-Württemberg fordern Städte wie Freiburg oder Heidelberg klare Nachweise, dass durch die Umnutzung kein dauerhafter Wohnraum verloren geht.
- In anderen Bundesländern wie Hessen, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen gelten ähnliche Anforderungen, abhängig vom regionalen Wohnraummangel und kommunalen Zweckentfremdungsgesetzen.
Hinweis: Die Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung löst neue Prüfpflichten aus, etwa im Hinblick auf Rettungswege und Nachbarschaftsschutz. Eine genaue Prüfung der örtlichen Vorschriften ist stets notwendig, bevor Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung der Ferienwohnung stellen.
Umnutzung: Von der Ferienwohnung zurück zum Wohnraum
Wenn Sie eine Ferienwohnung wieder als normalen Wohnraum nutzen möchten, benötigen Sie in vielen Fällen ebenfalls eine formelle Nutzungsänderung. Die Rückumwandlung ist vor allem in Städten mit Zweckentfremdungssatzung relevant, da hier die Wiederherstellung von dauerhaftem Wohnraum politisch unterstützt wird.
Für die Umnutzung einer Ferienwohnung in Wohnraum stellen Sie erneut einen Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde. Die geforderten Unterlagen sind ähnlich wie bei der ursprünglichen Nutzungsänderung der Ferienwohnung: Lageplan, Grundrisse und eine Beschreibung der geänderten Nutzung. In der Regel wird geprüft, ob der Raum weiterhin die Anforderungen an Wohnnutzung erfüllt, etwa hinsichtlich Belichtung, Raumhöhe und Rettungswege.
Häufige Fragen zur Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Nutzungsänderung einer Ferienwohnung.
Was passiert, wenn ich die Nutzungsänderung nicht beantrage?
Ohne eine Genehmigung riskieren Sie Bußgelder, eine Nutzungsuntersagung und schlimmstenfalls eine Rückbauanordnung. Behörden reagieren besonders streng, wenn Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung genutzt wird.
Wie lange dauert die Genehmigung einer Nutzungsänderung zur Ferienwohnung?
Je nach Bundesland und Behörde dauert das Verfahren zwischen 4 und 12 Wochen. Verzögerungen entstehen oft, wenn Unterlagen fehlen oder zusätzliche Gutachten angefordert werden.
Brauche ich eine Genehmigung auch für eine einzelne Ferienwohnung in meinem eigenen Haus?
Ja, sobald Sie eine Wohnung regelmäßig an wechselnde Gäste vermieten, ist eine Nutzungsänderung erforderlich – unabhängig von der Größe oder Lage.
