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Ratgeber Nießbrauch bei Immobilien

Das müssen Sie über Nießbrauch wissen

Nießbrauch ist quasi das erweiterte Wohnrecht. Hier erfahren Sie, welche Arten von Nießbrauch es gibt, welche Rechte und Pflichten Sie haben, wo die Vor- und Nachteile liegen und wie der Wert eines Nießbrauchrechts ermittelt wird.

Seniorin mit Enkelin vor Haus

Seniorin mit Enkelin vor ihrem Haus – jetzt als Nießbraucherin.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Nießbrauch ist das Recht, einen Gegenstand zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen.

  • Der Nießbraucher einer Immobilie darf also in dieser wohnen und damit Gewinn erwirtschaften – sei es durch Anbau, gewerbliche Nutzung, Vermietung oder Verpachtung.

  • Da er aber nicht zum Eigentümer wird, darf er nicht über die Immobilie verfügen, sie folglich nicht verkaufen und auch nicht grundlegend umgestalten.

  • Zu den Pflichten des Nießbrauchers gehören die ordnungsgemäße Nutzung beziehungsweise Bewirtschaftung des Grundstücks. Er muss sich um normale Verschleißreparaturen kümmern, Betriebskosten und Grundsteuer bezahlen sowie das Gebäude versichern.

  • Nießbrauch wird üblicherweise im Grundbuch in Abteilung II als dingliches Nutzungsrecht eingetragen. Gelöscht werden kann der Nießbrauch nur mit dem beglaubigten Einverständnis des Rechteinhabers oder einer Sterbeurkunde des Nießbrauchers.

Nießbrauch Definition

Nießbrauch ist ein Recht, bei dem eine Person einen Anteil an einem fremden Gut hat und daraus einen Nutzen ziehen darf, ohne dass sie selbst Eigentümerin ist. Der Begriff Nießbrauch ist an das lateinische „usus fructus“ angelehnt. Die wörtliche Übersetzung ins Deutsche lautet „Fruchtgenuss“. Der Begünstigte des Nießbrauchrechts wird als Nießbraucher bezeichnet, umgangssprachlich auch als „Nutznießer“.

Ein Eigentümer hat grundsätzlich drei Rechte an einer Sache:

  • Recht auf Nutzung,
  • Recht auf Fruchtziehung,
  • Recht auf Verfügung.

Im Rahmen eines Nießbrauchrechts bleibt der Eigentümer zwar Eigentümer. Er überlässt dem Nießbraucher jedoch umfassende Rechte. Der Nießbraucher erhält das Recht auf Nutzung und Fruchtziehung, nicht jedoch auf Verfügung. Knapp geregelt sind die Inhalte des Nießbrauchrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 1030. Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht. Das heißt im Bereich Immobilien und Grundstücke konkret:

  • Der Nießbraucher darf in der Immobilie wohnen.
  • Der Nießbraucher darf die Immobilie und das Grundstück nutzen und daraus Kapital schlagen. Er darf beispielsweise Obst und Gemüse im Garten anbauen, ernten, essen oder verkaufen. Er darf die Immobilie vermieten oder verpachten oder darin einem Gewerbe nachgehen.
  • Da der Eigentümer das Recht auf Verfügung behält, darf der Nießbraucher die Immobilie weder grundlegend umgestalten, noch verkaufen.

Nießbrauch geht damit weit über ein Wohnungs- oder Wohnrecht hinaus. Der Gesetzgeber geht stets von einem Nettonießbrauch aus. Damit ist gemeint, dass der Berechtigte sämtliche Nutzungen aus seinem Recht ziehen darf, im Gegenzug allerdings sämtliche üblichen Kosten zur Erhaltung des Nießbrauchobjekts trägt. Nießbrauch kann in verschiedenen Unterarten auftreten, die nachfolgend vorgestellt werden.

Zuwendungsnießbrauch

Zuwendungsnießbrauch ist ein steuerliches Thema und tritt üblicherweise in Verbindung mit einem Mietobjekt auf. Ziel ist es, die Steuerlast innerhalb der Familie durch Ausreizung der Grundfreibeträge so weit wie möglich zu senken. Der Zuwendungsnießbrauch an einem vermieteten Grundstück verlagert die Einkünfte auf eine andere Person. Lukrativ wird das vor allem dann, wenn diese Person selbst keine oder nur geringe Einkünfte hat. Der Begünstigte eines Zuwendungsnießbrauch darf auch minderjährig sein. Ein Zuwendungsnießbrauch kann zeitlich befristet werden, muss aber nicht. Der Zuwendungsnießbrauch kann gegen ein Entgelt eingeräumt werden oder unentgeltlich.

Für die vermietete Immobilie bedeutet das konkret: Nicht der Eigentümer versteuert die Einnahmen und Ausgaben, sondern der Inhaber des Zuwendungsnießbrauchs. Beispielsweise kann ein Vermieter, der Einkünfte aus mehreren Immobilien bezieht, seinem Kind einen Zuwendungsnießbrauch für eine Immobilie übertragen. So senkt der Vermieter seine eigenen Einnahmen und nutzt die Steuerprogression durch den Zuwendungsnießbrauch für sein Kind optimal aus. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Mieteinnahmen des Kindes nach Abzug der Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen den Grundfreibetrag nicht übersteigen. Der Grundfreibetrag ist quasi das steuerliche Existenzminimum – Jahreseinkünfte bis zu diesem Betrag werden nicht versteuert. 2021 liegt er bei 9.744 Euro.

Tipp: Der Zuwendungsnießbrauch hat keine Auswirkungen auf Kindergeld und Kinderfreibetrag, wirkt sich aber nachteilig auf Unterhaltsleistungen gemäß § 33 Einkommensteuergesetz (EStG) aus.

Da ein Minderjähriger bei der Abgabe einer Willenserklärung, die ihm nicht ausschließlich einen rechtlichen Vorteil bringt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters bedarf, wird bei einem Zuwendungsnießbrauch an minderjährige Kinder ein Pfleger bestellt. Denn ein Nießbraucher hat im Rahmen des gesetzlichen Schuldverhältnisses zum Eigentümer am Nießbrauchsgegenstand nicht nur Rechte (Vorteile), sondern auch Pflichten (Nachteile).

Steuer-Tipp: Miteinander verwandten Personen steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steueroptimiert zu gestalten. Damit das Finanzamt diese anerkennt und entsprechend behandelt, müssen die Vertragsgestaltungen zwischen Angehörigen klar (schriftlich) vereinbart, ernsthaft gewollt und in der Praxis (und nicht nur auf dem Papier) durchgeführt werden. Zudem müssen sie einem Fremdvergleich standhalten, sprich: Ist das Rechtsverhältnis so gestaltet, dass es auch mit einer fremden Person derart vereinbart werden könnte? Denn innerhalb der Verwandtschaft fehlt oft der Interessengegensatz, der bei Geschäften mit Außenstehenden üblicherweise vorhanden ist.

Die Bestellung eines dinglichen Nutzungsrechts wie Nießbrauch, von dem Angehörige profitieren, gilt steuerrechtlich nur zugunsten der Familie, wenn durch die Ausgestaltung ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nutzungsrecht begründet wurde und die Vereinbarungen nicht nur auf dem Papier stattfinden. Bei einem vermieteten Grundstück mit Nießbrauch bedeutet das unter anderem: Der Nießbraucher tritt gegenüber den Mietern fortan als Vermieter auf und diese überweisen die Miete an ihn anstatt an den Eigentümer. Wer dies außer Acht lässt, wird mit der Steueroptimierung am Finanzamt scheitern. Mehr zum Themenkomplex erfahren Sie in unserem Ratgeber Steuern und Immobilien.

Versorgungsnießbrauch

Versorgungsnießbrauch taucht im Zusammenhang mit dem Erbrecht auf. Im Testament bedenkt der Immobilien- oder Grundstückseigentümer eine dritte Person, beispielsweise den Lebenspartner, mit einem Nießbrauchrecht. Durch diesen sogenannten Versorgungsnießbrauch wird die Position des überlebenden Ehegatten im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge gegenüber der gesetzlichen Regelung gemäß § 1931 BGB gestärkt, ohne das Erbrecht der Nachkommen tiefgehender zu beschneiden.

Der Erblasser legt mit diesem beschränkten dinglichen Nießbrauchrecht obendrein häufig fest, dass der Begünstigte seinen Lebensunterhalt aus der Immobilie bestreiten, sie beispielsweise vermieten darf.

Vermächtnisnießbrauch

Vermächtnisnießbrauch ist artverwandt mit dem Versorgungsnießbrauch. Der Erblasser verfügt in seinem Vermächtnis, dass seine Erben einem Dritten ein Nießbrauchrecht für eine Immobilie in seinem Eigentum einräumen sollen.

Sicherungsnießbrauch

Ein Sicherungsnießbrauch wird bestellt, um Darlehensgeschäfte abzusichern. Der Eigentümer räumt seinem Gläubiger das Recht ein, das Grundstück als Nießbraucher zu nutzen, falls er das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Der Darlehensgeber kann bei Zahlungsverzug den wirtschaftlichen Ertrag aus dem Grundstück behalten, beispielsweise die Mieteinnahmen direkt einkassieren.

Quotennießbrauch

Bei einem Quotennießbrauch wird nur ein bestimmter Anteil an einem ungeteilten Eigentum als Nießbrauch bestellt. Konkret geht es dabei um Einkünfte und weniger um ein Wohn(ungs)recht.

Ein Beispiel: Herr Müller ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier Parteien, die gleich viel Miete zahlen. Er räumt nun sowohl seiner Tochter als auch seinem Sohn jeweils einen Quotennießbrauch von einem Viertel ein. Herr Müller ist weiterhin Eigentümer des kompletten Gebäudes, zieht aber nur noch die Hälfte der wirtschaftlichen Erträge aus der Immobilie auf sein Konto. Ein Viertel der Mieteinnahmen geht nach erfolgtem Quotennießbrauch an seinen Sohn, ein weiteres Viertel an seine Tochter. Wie die Quote konkret aufgeteilt wird, lässt sich individuell vereinbaren. Da Herr Müller der Eigentümer bleibt und die großen Reparaturen weiterhin auf seine Kosten betreibt, ergibt es durchaus Sinn, seinen Kindern je 25 Prozent der Einnahmen zukommen zu lassen. Ebenso plausibel und legitim ist es, ihnen je eine konkrete Wohnung zuzuweisen.

Eigentümernießbrauch

Der Eigentümer eines Grundstücks kann einen Nießbrauch auf sein eigenes Grundstück bestellen. Der Bundesgerichtshof hat 2011 entscheiden, dass hierfür kein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss.

Hintergrund des Gerichtsverfahrens ist, dass der Eigentümer einen Eigennießbrauch eintragen ließ, kurz bevor auf dem Grundstück eine Zwangssicherungshypothek eingetragen wurde. Der Eigentümer sicherte seine Existenz und Wohnumgebung mit dem Eigennießbrauch ab, falls er das Grundstück verlieren würde. Die Forderung der Gläubigerin, den Nießbrauch aus dem Grundbuch löschen zu lassen, wurde abgewiesen. Der Bundesgerichtshof stärkte die die Rechtssicherheit und das Grundbuchverfahren, indem er Eigennießbrauch als gültig anerkennt: Es sei ein Gebot der Rechtssicherheit und eines unkomplizierten Grundbuchverfahrens, jeden Eigennießbrauch an Grundstücken als gültig anzuerkennen.

Dispositionsnießbrauch

Der Dispositionsnießbrauch erweitert den Umfang des Nießbrauchrechts um die Verfügung. Er wird daher als Verfügungsnießbrauch bezeichnet. Der Nießbraucher darf über den Nießbrauchsgegenstand verfügen, ihn also veräußern oder belasten. Dafür ist ein Nießbrauch vom Gesetzgeber aus nicht vorgesehen. Dieses ergänzende Verfügungsrecht kann im Einklang mit § 185 BGB vereinbart werden, wenn der Eigentümer (oder gemäß § 164ff. BGB sein bevollmächtigter Stellvertreter) den Nießbraucher zu diesen zusätzlichen Rechten ermächtigt. Der Eigentümer kann sogar einen Schritt weitergehen und sich gegenüber dem Nießbraucher dazu verpflichten, über den belasteten Gegenstand, die Immobilie oder das Grundstück nicht selbst zu verfügen (§ 137 BGB).

Entsteht der Nießbrauch im Rahmen eines Vermächtnisnießbrauchs, kann ein Verfügungsrecht dabei herausspringen, wenn der Nießbraucher als Testamentsvollstrecker benannt wird.

Bruchteilsnießbrauch

Ein Bruchteilsnießbrauch liegt vor, wenn der Nießbrauch nur für einen Bruchteil des Grundstücks eingeräumt wird.

Ein Bruchteilsnießbrauch kann bestellt werden, wenn es für das Grundstück oder für die Immobilie mehrere Eigentümer gibt, der „Gegenstand“ also geteilt ist. Sind sich die Eigentümer untereinander nicht einig oder verfolgen verschiedene Ziele, kann dennoch ein Nießbrauch eingetragen werden. Dieser Bruchteilsnießbrauch beschränkt sich dann auf den Miteigentumsanteil des Miteigentümers, der einer dritten Person den Nießbrauch überlassen möchte.

Ein Bruchteilsnießbrauch ist mit vielen anderen Nießbraucharten möglich. Er kann zum Beispiel als Vermächtnisnießbrauch oder Sicherungsnießbrauch einräumt werden. Zur Veranschaulichung finden Sie nachfolgend zwei Beispiele mit derselben Ausgangslage: Frau Kaiser und Herr König sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit acht Parteien. Ihnen gehört jeweils die Hälfte des Grundstücks beziehungsweise je vier Wohnungen.

Beispiel 1: Bruchteilsnießbrauch mit Sicherungsnießbrauch: Frau Kaiser möchte nun einen privaten Kredit bei Herrn Vogt aufnehmen. Der Darlehensgeber verlangt einen Sicherungsnießbrauch. Frau Kaiser lässt einen Sicherungsnießbrauch für Herrn Vogt auf ihren Miteigentumsanteil, also ihre Hälfte des Mehrfamilienhaues, im Grundbuch eintragen.

Beispiel 2: Bruchteilsnießbrauch mit Vermächtnisnießbrauch: Die Mutter von Herrn König wohnt in einer der Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus, dessen Eigentümer Herr König und Frau Kaiser sind. Herr König möchte seine Mutter absichern, indem er ihr in seinem Testament einen Nießbrauch einräumt. Herr König verfügt in seinem Nachlass, dass seine Mutter ein Nießbrauchrecht für ihre Wohnung in dem Mehrfamilienhaus, das Herrn König zur Hälfte gehört, erhält. Dieser Vermächtnisnießbrauch tritt mit seinem Tod in Kraft tritt und hat Vorrang gegenüber der gesetzlichen Erbfolge. Die Mutter darf fortan nicht nur in ihrer Wohnung leben, sondern diese auch anderweitig nutzen, beispielsweise ein Gewerbe anmelden (sofern dies für die Immobilie zulässig ist) oder vermieten.

So kommt Nießbrauch zustande

Nießbrauch hat viele Ursachen. Er kann unter anderem der Steueroptimierung dienen, die Lebenssituation des mit Nießbrauch bedachten Hinterbliebenen gegenüber den Erben absichern, oder einen Darlehensgeber im Fall einer Zahlungsunfähigkeit besserstellen.

Nießbrauch Beispiele

Viele Eltern übertragen eine Immobilie schon vor ihrem Tod an ihre Kinder. Das hat hauptsächlich steuerliche Gründe. Denn wer eine Immobilie verkauft, muss eine zehnjährige Spekulationsfrist einhalten (oder in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren selbst darin wohnen), wenn er das Finanzamt nicht am Verkaufserlös beteiligen möchte. Wollen die Eltern bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben oder vermieten, lassen sie sich einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen. Die Kinder erhalten im Rahmen einer Eigentumsübertragung mit Nießbrauch das Verfügungsrecht an der Immobilie und können diese prinzipiell weiterverkaufen. Die Eltern sind jedoch abgesichert, können nicht vertrieben werden und behalten ihre Einnahmen aus der Immobilie.

Nießbrauch erfolgt meist im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft. Er dient der Absicherung im Alter, der Steueroptimierung und der vorweggenommenen Erbfolge.

Achtung: Nießbrauch erlischt nicht, wenn der Berechtigte umzieht – sei es in eine andere Stadt oder in ein Pflegeheim. Um zu vermeiden, dass die Immobilie in einem solchen Fall ungenutzt bleibt, können individuelle Vereinbarungen getroffen und schriftlich festgehalten werden. Beispielsweise kann der Vertrag einen Passus beinhalten, dass der Nießbraucher sich dazu verpflichtet, auf sein Recht bei einem Umzug ins Pflegeheim zu verzichten. Häufig behalten Senioren, die fortan betreut wohnen, ihr Nießbrauchrecht, um die Immobilie zu vermieten und mit den Einnahmen einen Teil der Ausgaben für ihren Pflegeplatz zu decken.

Ungeachtet einer solchen Vereinbarung muss der Nießbraucher bei Eintreten dieses Falles eine entsprechende Willenserklärung für das Grundbuchamt abgeben, beglaubigt von einem Notar.

Eintrag ins Grundbuch

Der Nießbrauch wird im Schenkungs- oder Kaufvertrag aufgenommen. Mögliche Formulierung im Vertrag: „Der Übergeber behält sich an dem Einfamilienhaus einen unentgeltlichen Nießbrauch auf Lebenszeit vor.“

Bei unbeweglichen Gegenständen wie Immobilien beziehungsweise Grundstücken wird der Nießbrauch gemäß § 873 BGB notariell gemeinsam mit dem Vertrag beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümerwechsel steht in Abteilung I, der Nießbrauch in Abteilung II. Die Eintragung eines Nießbrauchs ist nicht verpflichtend, prinzipiell reicht auch ein „schuldrechtlicher“ (also rein vertraglich vereinbarter) Nießbrauch.

Prinzipiell ist die Vereinbarung eines Nießbrauchs formfrei – die Schenkung einer Immobilie ist es jedoch nicht. Sie muss ohnehin von einem Notar beurkundet werden. Der Notar, der den Vertrag abgewickelt und die Umschreibung im Grundbuchamt vornehmen lässt, kümmert sich auch um die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch.

Ein Nießbraucher kann seine Ansprüche gegenüber Dritten vor dem Gesetz durchsetzen, wenn sein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen ist. Verkauft der Eigentümer die Immobilie nämlich weiter und der Nießbrauch steht nicht im Grundbuch, wird sich der Nießbraucher vor Gericht mit dem nachfolgenden Eigentümer streiten. Noch schlechter sieht es für den Nießbraucher bei einer (Zwangs-)Versteigerung aus: Ist sein Nießbrauch nicht im Grundbuch eingetragen, verfällt er. Der Nießbrauch ist ohne Grundbucheintrag kein dingliches, sondern lediglich ein schuldrechtliches, obligatorisches Nutzungsrecht.

Die Kosten für die Eintragung des Nießbrauchs bemessen sich nach dem Wert des Nießbrauchrechts (kapitalisierter Jahreswert) und den dafür anfallenden Gebühren (vertragliche Bestellung: 2,0-Gebühr nach Nr. 21100) gemäß Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (§ 52 GNotKG). Für Nießbrauch ist mindestens mit einer vierstelligen Summe zu rechnen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zu Notarkosten. Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt üblicherweise der Berechtigte des eingeräumten Rechts, also der Nießbraucher.

Nießbrauch löschen lassen

Ein Nießbrauch kann nur aufgehoben werden, wenn der Berechtigte sein Einverständnis abgibt. Diese Willenserklärung muss beglaubigt sein und dem Antrag auf Löschung hinzugefügt werden. Üblicherweise reicht der Notar den Antrag auf Löschung des Nießbrauchs beim Grundbuchamt ein. Die Gebühren des Grundbuchamts für diesen Verwaltungsakt betragen derzeit 25 Euro.

Ohne beglaubigtes Einverständnis des Nießbrauchers erfolgt keine Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch. Zwei Ausnahmen:

  • Ist der Nießbraucher verstorben, genügt eine beglaubigte Sterbeurkunde als Nachweis.
  • Ist der Nießbraucher umgezogen und der notariell beurkundete Schenkungs- oder Kaufvertrag beinhaltete eine entsprechende Vereinbarung, genügt eine Meldebescheinigung, aus der der neue Wohnort des Nießbrauchers hervorgeht.

Rechte und Pflichten bei Nießbrauch

Der Nießbraucher hat gesetzlich das Recht, in der Immobilie zu wohnen und die Früchte daraus zu ziehen. Er darf sie allerdings nicht verkaufen. Die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen für Nießbrauch stehen in §§ 10361041 BGB. Im Vertrag können darüberhinausgehende Rechte (Stichwort Dispositionsnießbrauch) vereinbart werden. Ein Nießbrauch erfolgt üblicherweise auf Lebenszeit. Er kann unentgeltlich sein oder Mietzahlungen beinhalten.

Dachdecker erneuert Dach

Ein neues Dach bezahlt der Eigentümer.

Rechte des Nießbrauchers

Ein Nießbraucher hat das Recht zur vollen Nutzung des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie. Er darf darin wohnen, andere Personen (Verwandte, Bedienstete, Pflegekräfte etc.) aufnehmen, die Immobilie vermieten, verpachten, die Nutzung einem anderen überlassen und so weiter. Die Einnahmen darf der Nießbraucher behalten.

Er darf die Immobilie lediglich nicht verkaufen, da dieses Recht dem Eigentümer vorbehalten ist. Möchte der Nießbraucher die Immobilie beleihen, benötigt er dafür die Zustimmung des Eigentümers, die dieser allerdings verweigern kann.

Der Nießbraucher genießt umfangreiche Schutzrechte wie ein Eigentümer, darunter einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (§ 1004 BGB) und Ansprüche bei Beeinträchtigung seines Nießbrauchrechts (§ 1065 BGB).

Die Nutzungsrechte des Nießbrauchers können von Beginn an materiell und zeitlich beschränkt werden. Üblich ist allerdings ein unbeschränktes, mietfreies, lebenslanges Nießbrauchrecht. Der Nießbraucher kann, wenn er zuvor der Eigentümer der Immobilie war, vertraglich jede Menge zusätzliche Rechte verankern. So dient der Nießbrauch im Rahmen einer Schenkung beziehungsweise vorweggenommenen Erbfolge oft auch der Vermögensabsicherung. Der Schenkende kann im Schenkungsvertrag beispielsweise niederschreiben, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird, wenn bestimmte Ereignisse eintreffen oder der Lebenswandel des neuen Eigentümers (zum Beispiel Alkoholmissbrauch, Drogenkonsum, strafrechtliche Verurteilung) in eine Wertminderung mündet.

Pflichten des Nießbrauchers

  • Der Nießbraucher ist dazu verpflichtet, das Grundstück oder die Immobilie in der bisherigen wirtschaftlichen Bestimmung fortzuführen und ordnungsgemäß zu bewirtschaften (§1036 BGB). Für ein landwirtschaftliches Grundstück gilt beispielsweise das Gebot, keine übermäßige Fruchtziehung zu betreiben beziehungsweise den dadurch entstandenen Schaden auszugleichen (§ 1039 BGB).
  • Erstreckt sich der Nießbrauch auf einen Wald oder auf Anlagen, die der Gewinnung von Bodenbestandteilen dienen (zum Beispiel ein Bergwerk oder eine Kiesgrube), kann der Eigentümer vom Nießbraucher einen Wirtschaftsplan verlangen (§ 1038 BGB).
  • Der Nießbraucher darf die Immobilie beziehungsweise das Grundstück ohne Zustimmung des Eigentümers nicht wesentlich verändern oder umgestalten (§ 1037 BGB).
  • Der Nießbraucher muss den Gegenstand, also das Grundstück oder die Immobilie unterhalten und einen wirtschaftlichen Zustand erhalten (§ 1041 BGB). Er trägt also die Betriebs- und Nebenkosten ebenso wie Instandhaltungsmaßnahmen.
  • Er muss den Eigentümer über Schäden informieren (Anzeigepflicht, § 1042 BGB).
  • Ausbesserungen, die der Nießbraucher nicht selbst vornimmt, die jedoch notwendig sind (Modernisierung, Sanierung), muss er dulden (§ 1044 BGB).
  • Der Nießbraucher muss das Gebäude/Grundstück ausreichend versichern, also die Brandschutzversicherung abschließen beziehungsweise für die Dauer des Nießbrauchs übernehmen (§ 1045 BGB).
  • Der Nießbraucher trägt die öffentlichen Lasten , die auf der Sache ruhen. Außerdem trägt er die Lasten, die bereits vor Bestellung des Nießbrauchs auf dem Grundstück ruhten (zum Beispiel Grundschulden oder Hypothekenforderungen; § 1047 BGB).
  • Bei einem zeitlich befristeten Nießbrauch ist der Berechtigte dazu verpflichtet, die Sache an den Eigentümer zurückzugeben (Rückgabepflicht, § 1055 BGB). Das beinhaltet eine Einverständniserklärung für den Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch.
  • Der Nießbraucher darf die Ausübung der Nutzung einem Dritten überlassen; jedoch darf er nicht das Nießbrauchrecht selbst an jemand anderen übertragen (§ 1059 BGB).

Rechte des Eigentümers

  • Der Eigentümer behält das Verfügungsrecht über das Grundstück. Nur er kann es beleihen oder veräußern.
  • Er kann den Nießbrauch im Vorfeld durch Ausschluss einzelner Nutzungsrechte gemäß § 1030 Abs. 2 BGB beschränken.
  • Wird ein Schatz auf dem Grundstück gefunden, hat der Eigentümer Anspruch auf einen Anteil daran (§ 1040 BGB).

Achtung: Der Eigentümer hat kein Recht auf eine Besichtigung des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie.

Pflichten des Eigentümers

Während der Nießbraucher für die gewöhnliche Instandhaltung zuständig ist, obliegt die Modernisierung und die Sanierung dem Eigentümer.

Der Eigentümer trägt die außerordentlichen Lasten, die auf der Sache ruhen und auf deren Stammwert ausgelegt sind (§ 1047). Dazu gehören Erschließungskosten, die beispielsweise beim Verlegen neuer Leitungsrohre auf die Anlieger umgelegt werden.

Tipp: Individuelle vertragliche Vereinbarungen, wer welche Kosten und Lasten trägt, sind möglich. Werden keine diesbezüglichen Regelungen getroffen, gelten die gesetzlichen Vorgaben.

Kosten für Reparaturen und mehr

Wer für welche Kosten aufkommt, liegt ganz an der vertraglichen Ausgestaltung. Bezahlt der Nießbraucher lediglich die gewöhnlichen Reparaturkosten oder auch außergewöhnliche Reparaturen?

Reparaturen

Der Nießbraucher bezahlt auf jeden Fall seine Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Heizkosten) aus eigener Tasche. Er trägt außerdem die Betriebskosten. Übliche Reparaturen, die auf den Gebrauch der Immobilie zurückzuführen sind und der Instandhaltung dienen (Schönheitsreparaturen und Verschleißreparaturen), übernimmt er ebenfalls. Dazu gehört zum Beispiel auch die Reparatur eines Daches, nicht aber dessen komplette Erneuerung. Die folgende Grafik zeigt die Kostenaufteilung bei einem Nießbrauch, bei denen der Berechtigte nur die üblichen Reparaturkosten trägt.

Kostenübersicht bei Nießbrauch - wer zahlt was?

Kostenstellen bei Nießbrauch mit gewöhnlichen Reparaturkosten: Wer bezahlt welche Rechnungen?

Die Dacherneuerung ist bei dieser Aufteilung Sache des Eigentümers, denn dieser hat die Pflicht zur Modernisierung und Sanierung, wenn der Zustand der Immobilie dies erfordert. Das 50 Jahre alte Badezimmer ist marode? Man kann darüber streiten, ob ein neues Bad als Modernisierung oder Sanierung eingestuft wird – aber nicht, wer das neue Bad bezahlt: der Eigentümer. Der Einbau eines Dunstabzugs, einer neuen Heizung oder einer modernen Lüftungsanlage, die Viren aus den Räumen filtert, steht an? Die Rechnung geht an den Eigentümer, der dementsprechend auch den Auftrag erteilt. So weit, so klar.

Anders verhält es sich, wenn vertraglich vereinbart wird, dass der Nießbraucher auch die außerordentlichen Reparaturen (Modernisierung, Sanierung, neues Dach, neues Bad etc.) übernimmt. Diese Konstellation wird sogar häufiger vereinbart. Schließlich profitiert der Nießbraucher auch von allen Einnahmen.

Kommunale Abgaben

Wie sieht es mit Abgaben an die Gemeinde aus? Die Abgaben für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung (Niederschlagswasser, Kanalisation) gehören zu den Betriebskosten und sind vom Nießbraucher zu tragen. Er bezahlt auch den Kaminkehrer für die turnusgemäße Feuerstättenschau.

Die Grundsteuer kann vom Eigentümer ebenfalls als Teil der Betriebskosten geltend gemacht und auf den Nießbraucher umgelegt werden. Steuerschuldner gegenüber dem Fiskus bleibt jedoch der Eigentümer. Das Finanzamt beziehungsweise die Gemeinde zieht die Grundsteuer vom Grundstückseigentümer ein. Dieser reicht die Grundsteuer mit der Betriebskostenabrechnung an den Nießbraucher weiter.

Erschließungskosten

Anders verhält es sich mit Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen. Wird beispielsweise die Straße aufgerissen und neue Leitungen (Glasfaserkabel für Highspeed-Internet, Telefonkabel, Wasser- und Abwasserrohre, Fernwärme etc.) verlegt oder verrostete, leckende Wasserrohre repariert, machen sich die Erschließungskosten beziehungsweise Anliegerbeiträge (negativ) auf dem Konto des Eigentümers bemerkbar.

Versicherung

Die Brandschutzversicherung (Gebäudeversicherung) und etwaige ergänzende Policen wie eine Glasversicherung muss ebenfalls der Nießbraucher abschließen. Da der Nießbrauchberechtigte zuvor meistens selbst der Eigentümer der Immobilie war, laufen die notwendigen Versicherungen ohnehin schon auf ihn.

Miete

Miete ist eine Rarität im Zusammenhang mit Nießbrauch. Es gibt erfahrene Notare, die in ihrem ganzen Leben noch keinen Nießbrauch mit Mietzahlungen abgewickelt haben. Mietzahlungsströme vom Nießbraucher an den Eigentümer widersprechen dem Sinn des Nießbrauchrechts. Eher kassiert der Nießbraucher Miete von einem Untermieter oder einem Mieter, als dass der Eigentümer einen Mietzins vom Nießbrauchberechtigten fordert. Da ist es sogar noch wahrscheinlicher, dass der Nießbraucher von seinem Eigentümer, der im selben Haus wohnt, Miete bekommt.

Konkretes Beispiel: Ein Ehepaar überschreibt ein Einfamilienhaus an die volljährige Tochter. Die Tochter wohnt im ausgebauten Dach mit eigenem Bad und Küchenzeile bei den Eltern. Die Eltern als Nießbraucher können im Prinzip Miete von ihrer Tochter als Mieterin verlangen, obwohl sie gleichzeitig Eigentümerin ist. Spannend wird das vor allem dann, wenn die Tochter die Miete vom Amt erstattet oder vom Arbeitgeber (zum Beispiel als Soldatin beim Bund, § 54 Bundesbesoldungsgesetz) einen Zuschuss bekommt.

Vor- und Nachteile bei Nießbrauch

Die Vorteile des Nießbrauchers liegen auf der Hand:

  • Er kann lebenslang in der Immobilie wohnen,
  • er kann das Grundstück wirtschaftlich nutzen und den Ertrag daraus behalten (zum Beispiel bei einer Vermietung),
  • und er spart bei einer Vermögensübertragung Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Aber welche Vorteile hat der Eigentümer von einem Nießbrauch? Nun: In den meisten Fällen war der Nießbraucher vorher selbst der Eigentümer der Immobilie und hat sein Eigentum aus steuerlichen Gründen vorzeitig abgegeben. Ein neuer Eigentümer außerhalb des Familienverbundes hat hingegen praktisch nur Nachteile, wenn ein Nießbrauchrecht auf seiner Neuerwerbung lastet, da er die Immobilie weder selbst bewohnen noch wirtschaftlich nutzen kann.

Kauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht

Der Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks, auf der ein Nießbrauch liegt, hat praktisch nur Nachteile. Er bezahlt für etwas, das ihm zwar gehört, auf unabsehbare Zeit jedoch nicht nutzbar ist. Der Käufer kann die Immobilie

  • nicht bewohnen,
  • nicht wirtschaftlich nutzen,
  • höchstwahrscheinlich auch nicht beleihen, die die Banken üblicherweise die Finger von Grundstücken mit Nießbrauch lassen.

Der einzige Vorteil, den eine Immobilie mit Nießbrauch für einen Käufer hat: Sie ist günstig. Denn von ihrem eigentlichen Marktwert wird der Wert des Nießbrauchs abgezogen.

Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch

Wer eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen möchte, wird mit einem Haken konfrontiert: Egal, wie begehrt die Lage des Grundstücks und wie hochwertig die Ausstattung und wie gut der Zustand der Immobilie ist – es wird kein Wettbieten stattfinden. Denn der Käufer kann die Immobilie auf ungewisse Zeit nicht nutzen. Es ist nicht ratsam, eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch auf den Markt zu werfen. Denn der Kaufpreis wird weit unter der Summe liegen, die das Objekt ohne Nießbrauch hätte. Es gibt zwar nicht direkt eine Wertminderungstabelle für Nießbrauch, jedoch berechnen Immobiliensachverständige die korrekte Wertminderung dieses weitreichenden Rechts nach gesetzlichen Vorgaben und ziehen das Ergebnis vom Verkehrswert ab.

Mit Nießbrauch Steuern sparen

Nießbrauch ist im Rahmen einer Schenkung ideal, um Steuern zu sparen. Geht die Immobilie noch zu Lebzeiten auf ein Familienmitglied über, entfällt die Erbschaftssteuer. Es fällt zwar Schenkungssteuer an, allerdings nur, wenn der Wert der Immobilie den gültigen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge dürfen alle zehn Jahre erneut voll ausgenutzt werden. Lebenspartner, die nicht auf dem Standesamt als solche eingetragen wurden, fallen im Hinblick auf den Steuerfreibetrag bei Erbschaft oder Schenkung in die Kategorie „Sonstige“. Beschränkt steuerpflichtig sind Menschen, die keinen Wohnsitz in Deutschland haben. Da sie normalerweise praktisch keine oder kaum Steuern in Deutschland bezahlen, ist ihr Steuerfreibetrag so niedrig.

Steuerfreibeträge bei Erbschaft und Schenkung (Infografik)

Diese Steuerfreibeträge gelten bei Schenkung und Erbschaft.

Sobald die Freibeträge ausgeschöpft sind, wird die den Freibetrag übersteigende Summe versteuert. Mit wieviel Prozent, hängt von Ihrer Steuerklasse ab, die für Erbschaften und Schenkungen gilt. Diese wiederum hängt von ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser beziehungsweise Schenkenden ab.

In Steuerklasse I tummeln sich Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, adoptierte Kinder, Enkel und Stiefenkel.

Eltern, Großeltern, Stiefeltern, Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen und Nichten gehören Steuerklasse II an.

Alle übrigen Personen wie Lebensgefährten ohne standesamtliche Beurkundung bilden Steuerklasse III. Die nachfolgende Grafik gibt Ihnen einen raschen Überblick, in welcher Höhe Sie die Schenkung versteuern müssen. Der Erwerbswert ist der Betrag, der bei einer Schenkung oder Erbschaft noch übrigbleibt, wenn alle abzugsfähigen Beträge (Freibetrag, Wert des Nießbrauchs) verrechnet sind.

Tabelle Schenkungssteuer Steuerklassen (Infografik)

In dieser Tabelle sehen Sie, wie viel Schenkungssteuer Sie auf Ihre Immobilie nach Wertminderung durch Nießbrauch und Berücksichtigung des Steuerfreibetrags bezahlen.

Vom Verkehrswert der Immobilie wird der Wert des Nießbrauchrechts abgezogen. Je nachdem, wie alt der oder die Schenkende(n) ist/sind, kann ein lebenslanger Nießbrauch den Verkehrswert erheblich reduzieren oder sogar übersteigen. Eingetragene Lebenspartner oder Ehegatten, Kinder und Enkel bekommen die Immobilie mit Nießbrauch daher oft geschenkt, ohne einen Cent Steuern zu zahlen.

Ein Beispiel: Ihre Großeltern haben Ihnen eine Stadtvilla geschenkt, behalten sich aber einen Nießbrauch vor. Der Verkehrswert der geschenkten Immobilie beträgt nach Abzug der Wertminderung durch den Nießbrauch 333.333 Euro.

Als Enkel schöpfen Sie einen Freibetrag in Höhe von 200.000 Euro aus. Sie müssen also noch 133.333 Euro versteuern. Als Enkel unterliegen Sie Steuerklasse I. Für einen Wert zwischen 75.001 Euro und 300.000 Euro gilt eine Schenkungssteuer von elf Prozent.

Rechnung: 133.333 Euro x 0,11 = 14.666,63 Euro.

Es fallen 14.666,63 Euro Schenkungssteuer für die geschenkte Immobilie mit Nießbrauch an.

3 Experten-Tipps zur Steuerersparnis durch Nießbrauch

Mit Nießbrauch und Schenkung lassen sich bisweilen Millionenbeträge einsparen. Wer schon früh sehr reich geworden ist, sollte zeitnah an steuermildernde Eigentumsübertragungen an Verwandte denken.

Tipp 1: Der Schenkende muss trotz Nießbrauchs schlechter gestellt werden, als wenn er noch der Eigentümer wäre. Erfährt der Schenkende der Immobilie keinerlei Nachteile durch seine Schenkung, akzeptiert das Finanzamt im Todesfall im Hinblick auf die Erbschaftssteuer die Schenkung nicht. Ein Passus im Schenkungsvertrag mit Nießbrauch schafft Abhilfe. Räumen Sie den Beschenkten ein exklusives Recht für ein Zimmer ein – bei eigenen Kindern genügt das Kinderzimmer. Diese Einschränkung der Privatsphäre stellt eine Verschlechterung gegenüber Ihrem vorherigen Status als Eigentümer dar.

Tipp 2: Ihnen gehört die wertvolle Immobilie allein, aber Sie möchten sie steuersparend an Ihre Kinder übertragen? Übertragen Sie Ihrem Ehepartner im Rahmen des Zugewinnausgleichs die Hälfte Ihres Vermögens und damit auch der Immobilie. Nun können sowohl Sie als auch Ihr Ehepartner jeweils Ihre Hälfte der Immobilie verschenken. Der Beschenkte profitiert vom doppelten Freibetrag.

Beispiel: Der Verkehrswert Ihres Einfamilienhauses beträgt 750.000 Euro. Ihr Kind erhält für die Dauer von zehn Jahren einen Freibetrag von 400.000 Euro, ehe diese Summe erneut steuerfrei ausgeschöpft werden kann. Schenken Sie als Alleineigentümer Ihrem Kind das Haus, fällt Schenkungssteuer auf die 350.000 Euro an, die den Freibetrag übersteigen. Übertragen Sie die Hälfte Ihres Vermögens auf Ihre Frau oder Ihren Mann, können beide Elternteile gleichzeitig ihre Hälfte des Hauses an das Kind verschenken. Da jede Hälfte nur 375.000 Euro wert ist, erfolgt die Schenkung steuerfrei.

Leseempfehlung: Mehr über den Zugewinnausgleich erfahren!

Tipp 3: Sie können eine Immobilie auch anteilig verschenken. Die Immobilie ist 1,3 Millionen Euro wert? Schenken Sie Ihrem Kind ein Drittel der Immobilie. Nach zehn Jahren schenken Sie ihm das zweite Drittel, nach 20 Jahren den Rest der Immobilie. Durch diese Stückelung haben Sie die Immobilie letztlich steuerfrei übertragen – zumindest, wenn die Freibeträge und der Verkehrswert gleichbleiben.

Eine Alternative hierzu ist eine Kombination aus Teilschenkung und Kauf. Sie können Ihrem Kind auch einen Teil der Immobilie unterhalb des Freibetrags schenken und ihm den Rest verkaufen.

Leseempfehlung: Noch mehr Tipps, wie Sie sich die Schenkungssteuer sparen!

Steuernachteile bei Nießbrauch

Nießbrauch hat nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Nachteile:

  • Einnahmen aus der Fruchtziehung (zum Beispiel Vermietung) muss der Nießbraucher in seiner Steuererklärung angeben.
  • Da die Immobilie jedoch nicht sein Eigentum ist, hat der Nießbraucher kein Recht auf Abschreibungen, wenn er sie selbst bewohnt. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie hingegen und versteuert seine Einnahmen daraus, so kann er auch die Reparaturen absetzen.
  • Bei Verzicht auf das Nießbrauchrecht zu einem späteren Zeitpunkt, zum Beispiel bei einem Umzug ins die Seniorenresidenz, liegt eine erneute Zuwendung an den Eigentümer vor, auf die Schenkungssteuer anfällt.
  • Wird der Nießbrauch nicht zwischen Verwandten in direkter Linie eingeräumt (Großeltern – Eltern – Ehegatten – Kinder – Enkel), sondern an entferntere Verwandte oder Fremde, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage wird dabei, im Gegensatz zur Schenkung, nicht um den Wert des Nießbrauchrechts reduziert.

Mann kalkuliert

Senior kalkuliert, wie er mit Nießbrauch Steuern sparen kann.

Wertermittlung von Immobilien mit Nießbrauch

Das Bewertungsgesetz, insbesondere § 14 BewG, gilt es bei der Immobilienbewertung mit Nießbrauchrecht für das Finanzamt zu berücksichtigen. Je nach Rahmenbedingungen der Immobilie kommt ein anderes Bewertungsverfahren zum Einsatz. Bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) wird zur Ermittlung des Verkehrswerts das Sachwertverfahren angewandt. Der Wert des Nießbrauchs selbst wird nach Kriterien des Ertragswertverfahrens ermittelt.

Nießbrauch-Grundstück per Sachwertverfahren berechnen

Der Wert eines Grundstücks, das mit einem Nießbrauch belegt ist, wird mit Hilfe des Sachwertverfahrens berechnet. Das Finanzamt kann darauf bestehen, dass die Berechnung nach den Vorgaben der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) durchführt wird. Dadurch reduziert sich die Wertminderung des Nießbrauch-Objekts bei Eigennutz wesentlich weniger.

Wir benötigen zur Wertermittlung:

  • Herstellungswert der baulichen Anlagen,
  • unbelasteter Bodenwert,
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes,
  • Alter und Geschlecht des Nießbrauchers und damit seine statistische Lebenserwartung
  • Marktanpassungsfaktor,
  • Abzinsungsfaktor (oder den Liegenschaftszinssatz),
  • Höhe der jährlichen Belastungen.

Zunächst berechnen wir den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks, nachdem der unentgeltliche, lebenslängliche Nießbrauch (statistisch betrachtet) abgelaufen ist.

Für die Beispielrechnung gehen wir von folgenden Annahmen aus: Der Herstellungswert der baulichen Anlagen beträgt 180.000 Euro. Der unbelastete Bodenwert liegt bei 60.000 Euro. Der Nießbraucher ist eine 71-jährige Frau. Sie hat noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 16 Jahren. Die für Bewertungen und Steuern relevanten statistischen Lebenserwartungen sind auf der Online-Präsenz des Bundesfinanzministeriums einsehbar. Der Pfad ändert sich jährlich. Sie finden das aktuell gültige Dokument, wenn Sie „Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung“ in das Suchfeld eingeben und gegebenenfalls mit dem Wort „Vervielfältiger“ und der Jahreszahl kombinieren.

Das Wohngebäude wurde vor 20 Jahren errichtet. Wohnimmobilien haben eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Stand jetzt beträgt die Restnutzungsdauer noch 50 Jahre. Wir benötigen aber die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in 16 Jahren, wenn das Nießbrauchrecht statistisch erlischt. Das Gebäude wird mit statistischem Ablauf des Nießbrauchs 36 Jahre alt sein. Die Restnutzungsdauer in 16 Jahren liegt bei 34 Jahren. Anhand der Gesamt- und Restnutzungsdauer wird eine Alterswertminderung in einer bestimmten prozentualen Höhe angesetzt. Diese soll laut Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 23 ImmoWertV) gleichmäßig (linear) erfolgen. Bei der Bewertung von Immobilien und damit verbundenen Rechten erfolgt üblicherweise die Altersminderung nach Ross.

Formel für die Alterswertminderung nach Ross:

Wert Altersminderung = ½ x [(Alter/Gesamtnutzungsdauer)² + (Alter/Gesamtnutzungsdauer)] x 100

Berechnung: ½ x [(36/70)² + (36/70) x 100 = 38,9 %

Die Alterswertminderung in unserem Beispiel beträgt 38,9 Prozent vom Herstellungswert der baulichen Anlagen. Das sind 70.037 Euro, gerundet 70.000 Euro.

Mit diesen Angaben können wir den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks zum Ablauf des Nießbrauchs berechnen:

Rechenschritt 1: Gebäudesachwert nach Ablauf des Nießbrauchs

Gebäudesachwert = Herstellungswert der baulichen Anlagen - Alterswertminderung

In unserem Beispiel liegt der Gebäudesachwert bei 110.000 Euro (Rechnung: 180.000 € - 70.000 €).

Rechenschritt 2: Grundstückssachwert nach Ablauf des Nießbrauchs

Grundstückssachwert = Gebäudesachwert + unbelasteter Bodenwert

In unserem Beispiel liegt der Grundstückssachwert bei 170.000 Euro (Rechnung: 110.000 € + 60.000€).

Rechenschritt 3: Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks zum Ablauf des Nießbrauchs

Verkehrswert = Grundstückswert x Marktanpassungsfaktor.

Der Marktanpassungsfaktor richtet sich nach Marktkriterien wie der Art der Immobilie und der Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen bestimmt. Für unser Beispiel gehen wir von einem Einfamilienhaus in einer grundsoliden Lage in einer Kleinstadt in direkter Nachbarschaft zu einer prosperierenden Großstadt aus und vergeben den Marktanpassungsfaktor 1,1.

Der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks nach statistischem Ablauf des Nießbrauchs liegt folglich bei 187.000 Euro (Rechnung: 170.000 € x 1,1).

Es ist für einen Laien mangels Datenquellen bereits bis zu dieser Stelle nahezu unmöglich, einen einigermaßen akkuraten Verkehrswert in Eigenregie zu ermitteln. Noch kniffliger ist die Wertermittlung des darauf basierenden Wertes des Nießbrauchs.

Denn hierfür wird der Verkehrswert zunächst abgezinst. Dieser Schritt ist notwendig, da das Geld in 16 Jahren, wenn der Nießbrauch endet, nicht denselben Wert hat wie zum Wertermittlungsstichtag. Der Abzinsungsfaktor richtet sich nach der Restnutzungsdauer des Nießbrauchs und dem Liegenschaftszinssatz. Sie können den aktuell gültigen Abzinsungsfaktor in Anlage 2 von § 20 ImmoWertV einsehen.

Wir gehen von einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent aus. Der Abzinsungsfaktor in unserem Beispiel beträgt somit 0,5767 (16 statistische Restnutzung mit Nießbrauch bei 3,5 %). Der abgezinste Verkehrswert ergibt sich aus der Multiplikation von Verkehrswert und Abzinsungsfaktor. Er liegt in unserem Sachwert-Beispiel bei 107.843 Euro (Rechnung: 187.000 € x 0,5767).

Exkurs: abgezinsten Verkehrswert berechnen

Sollte die Tabelle der Abzinsungsfaktoren einmal nicht verfügbar sein, können Sie den Abzinsungsfaktor auch selbst berechnen.

Die Formel für den Abzinsungsfaktor lautet: 1/(1 + i)n

i = der Liegenschaftszinssatz (für unsere Immobilie 3,5 %)

n = Restnutzung mit Nießbrauch (also 16 Jahre, danach erlischt der Nießbrauch für die 71-Jährige laut Statistik)

Die Formel für den abgezinsten Verkehrswert lautet: Verkehrswert x Abzinsungsfaktor

Nun fließen die Belastungen in die Rechnung mit ein. Dazu werden die jährlichen Vor- und Nachteile, die dem Eigentümer durch Nießbrauch entstehen, verrechnet.

Vorteile des Eigentümers können sein:

  • Übernahme von Lasten nach § 1047 BGB durch den Nießbraucher
  • Übernahme von (Instandhaltungs-)Kosten und Belastungen durch den Nießbraucher

Nachteile des Eigentümers können entstehen, wenn er für die Instandhaltungen aufkommen muss.

In unserem Beispiel übernimmt der Nießbraucher die Instandhaltungskosten, die mit ungefähr mit 11 € / m², regelmäßig an den Baupreisindex angepasst, kalkuliert werden. Für unser Rechenbeispiel beziffern wir den Vorteil durch die Übernahme der Instandhaltungskosten durch den Nießbraucher auf jährlich 1000 Euro. Die öffentlichen Lasten trägt weiterhin der Eigentümer, sie stellen aber keinen Nachteil dar. Somit liegt der jährliche Vorteil für den Eigentümer in unserem Beispiel bei 1.000 Euro.

Der Barwert der jährlichen Vor- und Nachteile wird nun mit dem Leibrentenbarwertfaktor multipliziert. Der Leibrentenbarwertfaktor bei einer 71-Jährigen unter Berücksichtigung von 5,5 Prozent Zwischen- und Zinseszinsen liegt derzeit bei 10,851. Sie finden diesen jährlich auf einem neuen Pfad beim Bundesfinanzamt unter dem Stichwort „Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung“, gegebenenfalls durch „Vervielfältiger“ ergänzt. Der Barwert der Vorteile liegt in unserem Beispiel bei 10.851 Euro (Rechnung: 1.000 € x 10,851).

Der Verkehrswert des Wohnobjekts mit Nießbrauch ergibt sich aus der Summe des abgezinsten Verkehrswerts und des Barwerts der jährlichen Vor- oder Nachteile. Die Formel lautet:

Verkehrswert der Immobilie mit Nießbrauch = abgezinster Verkehrswert + Barwert der Vorteile

In unserem Beispiel beträgt der Verkehrswert mit Nießbrauch bei 119.000 Euro (Rechnung: 107.843 € + 10.851 €). Verkehrswerte zwischen 10.000 und 500.000 Euro werden auf die Tausenderstelle gerundet.

Nießbrauch per Ertragswertverfahren berechnen

Der Wert des Nießbrauchrechts selbst wird mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Relevant ist der Wert des Nießbrauchs vor allem dann, wenn der Nießbrauch aufgehoben werden soll, der Eigentümer dem Berechtigten sein Recht also abkaufen möchte.

Für unsere beiden nachfolgenden Rechenbeispiele gehen wir davon aus, dass ein unentgeltlicher, lebenslänglicher Nießbrauch für eine 71-jährige Frau eingeräumt wird. Wieviel ist dieses Nießbrauchrecht wert?

Wert des Nießbrauchs für eine Eigentumswohnung / ein Einfamilienhaus

Für das Rechenbeispiel zur Wertermittlung des Nießbrauchs für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung arbeiten wir mit folgenden Ausgangswerten:

  • jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete: 9.600 Euro
  • Liegenschaftszinssatz: 3,5 Prozent
  • Leibrentenbarfaktor für eine 71-jährige Frau bei 5,5 Prozent und monatlicher Vorschuss-Zahlung: 10,851 (aus der alljährlich neuen Tabelle für „Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung“ des Bundesfinanzministeriums)
  • Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung) des Nießbrauchers: 1.000 Euro
  • Keine Aufwendungen nach § 1047 BGB
Rechenschritt 1: jährlicher Vorteil des Nießbrauchs

Der jährliche Vorteil des Nießbrauchs ergibt sich aus der Summe von

  • Nettokaltmiete (ortsübliche, erzielbare Mietrendite)
  • Ersparnis von Kosten und Lasten (wenn der Eigentümer beispielsweise für die Instandhaltungsmaßnahmen aufkommt)
  • Vorteil aus Unkündbarkeit und Sicherheit vor Mieterhöhungen (wird hier mit 10 % der erzielbaren Miete angesetzt)

Der jährliche Vorteil des Nießbrauchs in unserem Beispiel liegt bei 10.560 Euro. Diese Summe ergibt sich aus der Nettokaltmiete von 9.600 € und den 960 € für Unkündbarkeit und Sicherheit. Instandhaltungskosten trägt der Nießbraucher, daher fällt hier kein weiterer Vorteil an.

Rechenschritt 2: jährlicher Nachteil des Nießbrauchs

Instandhaltungskosten und gegebenenfalls vom Nießbraucher zu tragende Aufwendungen für Lasten nach § 1047 BGB werden als Nachteile des Nießbrauchs addiert. In unserem Beispiel beschränken sich die jährlichen Nachteile auf 1.000 Euro Instandhaltungskosten.

Rechenschritt 3: jährlicher Vor-/Nachteil

Nun ziehen wir die Summe der Nachteile von der Summe der Vorteile ab. Übrig bleibt ein Vorteil in Höhe von 9.560 Euro (10.560 € - 1.000 €).

Rechenschritt 4: Wert des Nießbrauchs

Der jährliche Vorteil aus dem Nießbrauch wird mit dem Leibrentenfaktor des Berechtigten multipliziert. Der Wert des Nießbrauchs ist in unserem Beispiel 103.735,56 Euro (Rechnung: 9.560 € x 10,851), gerundet 104.000 Euro.

Wert des Nießbrauchs für ein Mehrfamilienhaus

Um den Wert eines unentgeltlichen Nießbrauchs an einem Mehrfamilienhaus, also einem Renditeobjekt, zu ermitteln, benötigen wir folgende Angaben, die wir für unser Rechenbeispiel willkürlich festlegen:

  • jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete: 36.000 Euro
  • jährliche Bewirtschaftungskosten: 8.000 Euro
  • Liegenschaftszinssatz: 5 Prozent
  • Leibrentenfaktor (auf Basis von Alter und Geschlecht des Berechtigten sowie des Liegenschaftszinssatz): 10,5

Die Nießbraucherin trägt die Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV). Vereinbart ist eine monatlich vorschüssige Rente.

Formel zur Wertermittlung des Nießbrauchs eines Mehrfamilienhauses:

Wert des Nießbrauchs = (jährliche nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete + Ersparnis von Kosten und Lasten - Nachteil durch übernommene Bewirtschaftungskosten - Aufwendungen und Lasten nach § 1047 BGB) x Leibrentenfaktor

Für unser Beispiel ergibt sich ein Nießbrauch-Wert in Höhe von 294.000 Euro [Rechnung: (36.000 € Nettokaltmiete + 0 € Ersparnis - 8.000 € Bewirtschaftungskosten - 0 € Lasten nach § 1047 BGB) x 10,5].

Häufige Fragen zum Nießbrauch

Sie haben im vorangehenden Text nicht gefunden, wonach Sie gesucht haben? Die Antworten auf oft gestellte Fragen rund ums Thema Nießbrauchrecht geben wir in unseren FAQs:

Worin liegt der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Bei einem Nießbrauch hat der Berechtigte deutlich mehr Möglichkeiten. Ein Wohnrecht ist genau das: das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Der Nießbrauch erweitert dieses Recht um die Komponente der „Fruchtziehung“. Der Nießbraucher darf einen wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie oder dem Grundstück ziehen, es beispielsweise vermieten.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Juristen unterscheiden zwischen einem Bruchteils-, Dispositions-, Eigentümer-, Quoten-, Sicherungs-, Versorgungs-, Vermächtnis-, Vorbehalts- und Zuwendungsnießbrauch. Was unter den einzelnen Nießbraucharten zu verstehen ist, erklären wir im Abschnitt „Nießbrauch Definition“.

Worauf müssen Eigentümer einer Immobilie mit Nießbrauch achten?

Wer eine Immobilie mit Nießbrauch sein Eigen nennt, muss sich damit abfinden, dass er sein Eigentum nicht nutzen kann, solange der Nießbrauchberechtigte lebt. Dennoch hat er Pflichten, beispielsweise zur Modernisierung. Zieht der Nießbraucher altersbedingt oder aus gesundheitlichen Gründen in ein Heim, kann der Eigentümer die Immobilie laut Gesetz trotzdem noch nicht nutzen, da der Nießbrauch nicht erlischt. Außerdem kann das Finanzamt die Schenkung rückgängig machen, wenn der Nießbraucher seinen Heimplatz nicht bezahlen kann und die Eigentumsübertragung an der Immobilie weniger als zehn Jahre her ist.

Der Eigentümer sollte unbedingt auf eine clevere Vertragsgestaltung achten, den Nießbraucher auch zur Übernahme außerordentlicher Reparaturen verpflichten und eine sinnvolle Regelung verankern, was passiert, wenn der Berechtigte die Immobilie nicht mehr nutzt (Umzug ins Pflegeheim etc.). Zudem sollte er sich mit einem Steuerberater in Verbindung setzen und den Nießbrauch im Hinblick auf Steueroptimierung und -nachteile besprechen.

Wer trägt die Kosten bei Nießbrauch?

Der Eigentümer trägt die Erschließungskosten des Grundstücks. Der Nießbraucher, der von den Einnahmen profitiert, kommt für Betriebs- und Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und kommunale Abgaben auf. Hinsichtlich der Reparaturen kommt es auf die Vertragsgestaltung an, ob der Nießbraucher lediglich die gewöhnlichen Reparaturen übernimmt oder auch für außerordentliche Reparaturen wie Modernisierung und Sanierung aufkommt. Die Kosten für die Eintragung des Nießbrauchs (Notar und Grundbuch) trägt üblicherweise derjenige, dem das Recht eingeräumt wird, also der Nießbraucher. Die Kosten für die Löschung aus dem Grundbuch (25 Euro) bezahlt der Eigentümer.

Welchen Einfluss hat ein eingetragener Nießbrauch auf den Verkauf einer Immobilie?

Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch ist wesentlich schwerer zu verkaufen. Je nach Art und Umfang des Nießbrauchrechts und abhängig von soziodemographischen Merkmalen des Nießbrauchers ist ein Kauf praktisch unmöglich. Beispiel: Für ein modernisierungsbedürftiges Einfamilienhaus, in dem ein 25-jähriger, gesunder Mensch mit abgeschlossener Berufsausbildung und sicherem Job in einem regionalen mittelständischen Unternehmen mit seiner schwangeren Frau lebt, wird sich sicherlich kein Käufer finden, da der potenzielle neue Eigentümer abschätzen kann, dass er mit diesem Haus langfristig überhaupt nichts anfangen kann.

Unter anderen Rahmenbedingungen kann ein Grundstück mit Nießbrauch durchaus verkauft werden, beispielsweise wenn die Immobilie eine unschlagbare Lage hat, der Nießbrauch eine Mietzahlung beinhaltet, der Nießbraucher solvent und womöglich schon im hohen Rentenalter ist. Denn der neue Eigentümer kann davon ausgehen, dass er einerseits sein Geld bekommt und eher keine Schwierigkeiten zu erwarten sind und er die Immobilie in absehbarer Zeit neu vermieten oder verkaufen kann. Der Nießbrauch sorgt dennoch für eine erhebliche Wertminderung. Der Verkäufer muss daher einen satten Abschlag beim Verkaufspreis hinnehmen.

Was passiert mit dem Nießbrauch beim Verkauf der Immobilie?

Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks hat keinen Einfluss auf den Nießbrauch. Der eingetragene Nießbrauch bleibt unangetastet bestehen.

Wie wirkt sich eine Unterbringung im Pflegeheim auf Nießbrauch aus?

Diese Frage kann in zweierlei Hinsicht beantwortet werden. Wie sich der Umzug ins Pflegeheim auf den staatlichen Zuschuss für die Heimunterbringung auswirkt, erläutern wir in der nächsten Frage nach Sozialleistungen.

Hier beantworten wir, was mit dem Nießbrauch passiert, wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht. Prinzipiell gilt: Der Nießbrauch erlischt nicht durch einen Umzug. Üblicherweise ist ein Nießbrauch unentgeltlich und lebenslänglich. Zieht der Nießbraucher in ein Heim, kann der Eigentümer die Immobilie immer noch nicht nutzen. Der Nießbraucher kann sie vermieten oder einfach so behalten, solange der bisherige wirtschaftliche Zweck fortgeführt wird, Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden und so weiter.

Abhilfe schafft ein vorausschauender Zusatz im Vertrag, der besagt, dass der Nießbraucher auf sein Nießbrauchrecht verzichtet, sobald er dauerhaft aus der Immobilie auszieht. Dieser Verzicht wird seitens des Finanzamts als Schenkung betrachtet und verursacht beim Eigentümer ein gewisses Steueraufkommen.

Wie wirkt sich Nießbrauch auf den Bezug von Sozialleistungen aus?

Wer Sozialhilfe beantragt, muss sein gesamtes verwertbares Vermögen offenlegen und einsetzen, bevor er staatliche Hilfen beanspruchen kann. Rechtsgrundlage ist das Sozialgesetzbuch (SGB), zwölftes Buch, das von Sozialhilfe handelt. Konkret § 90 Abs. 1 SGB XII. Greift das Sozialamt bei der Heimunterbringung finanziell unter die Arme, rüttelt sie zuvor an zwei Säulen:

  • Das Sozialamt wird die Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch fordern beziehungsweise in Abzug bringen. Der Nießbraucher ist allerdings nicht zur Vermietung verpflichtet. Steht die Immobilie leer, kann der Anspruch der Sozialbehörde abgewehrt werden, notfalls vor Gericht.
  • Der zweite Hebel, an dem das Sozialamt ansetzt, ist die Schenkung, aus der der Nießbrauch resultiert. Haben die Eltern ihren Kindern die Immobilie als vorweggenommene Erbfolge zur Steuerersparnis geschenkt, können nun aber die Pflegekosten für die Seniorenresidenz nicht bezahlen, darf die Behörde verlangen, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird. Auch im Hinblick auf diesen Aspekt empfiehlt sich eine frühzeitige Eigentumsübertragung von Grundbesitz. Denn sobald zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit mindestens zehn Jahre vergangen sind, darf die Behörde nicht mehr auf den (ehemaligen) Grundbesitz zugreifen (§ 529 Abs. 1 BGB).

Welche Auswirkungen hat ein Nießbrauch auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch?

§ 2325 Abs. 3 BGB betrifft den Pflichtteilsergänzungsanspruch beziehungsweise die Schenkungssteuer: „Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Sind zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt. Ist die Schenkung an den Ehegatten erfolgt, so beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe.“

Wie wirkt sich ein Nießbrauch bei einer Schenkung aus? Der Nießbrauch hat keinen Einfluss auf die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist, da das Grundstück nicht aus dem Vermögen des schenkenden Eigentümers entfernt wird. Wird ein Pflichtteilergänzungsanspruch ermittelt, wird die Schenkung unter Nießbrauch zeitlich unbegrenzt berücksichtigt. Ex-ante-Betrachtung: Das Grundstück ist mit seinem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung unter Abzug des Kapitalwerts des Nießbrauchs in Ansatz zu bringen.

Was geschieht mit dem Nießbrauch, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist?

Nießbrauch erfolgt in der Regel unentgeltlich. Der Nießbraucher ist zur wirtschaftlichen Nutzung berechtigt, muss dem Eigentümer also keine Miete bezahlen. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie hingegen und kann sein Mieter nicht bezahlen, hat das keine komplizierten Auswirkungen. Der Mieter kann die Immobilie ja nicht beleihen. Der Nießbraucher darf, wie jeder Vermieter, nach zwei Monaten in Folge, in denen der Mieter die vereinbarte Miete schuldig ist, eine fristlose Kündigung mit Räumungsklage aussprechen. Der Eigentümer hat mit der Angelegenheit zwischen Nießbraucher und Mieter nichts zu tun.

Wann endet Nießbrauch?

Sofern keine zeitliche Befristung eingetragen ist, endet der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers.

Wie kann ich Nießbrauch aufheben?

Ein Nießbrauch kann gemäß § 875 BGB nur mit Zustimmung des Berechtigten aufgehoben werden. Die Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch darf der schriftlichen und beglaubigten Einwilligung des Nießbrauchers.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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