Immobilie richtig verkaufen: 6 Phasen beim Hausverkauf
Jeder, der sein Haus verkaufen möchte, hat eine herausfordernde Zeit vor sich. Dieser Schritt sollte gut geplant sein – schließlich handelt es sich beim eigenen Heim nicht selten um den größten Vermögensgegenstand. Eine frühzeitige Vorbereitung bewahrt den Eigentümer vor folgenreichen Fehlentscheidungen. Wir bereiten Sie vor, damit Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen. So endet das „Abenteuer“ Hausverkauf garantiert nicht im Desaster.
Erfahren Sie bei uns, wie Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
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2. Immobilie richtig verkaufen – mit guter Vorbereitung
- 2.1 Phase 1: Grundsätzliche Aspekte vor Beginn klären
- 2.2 Phase 2: Den Wert des Hauses ermitteln
- 2.3 Phase 3: Unterlagen für Hausverkauf zusammenstellen
- 2.4 Phase 4: Die Vermarktung der Immobilie angehen
- 2.5 Phase 5: Besichtigungen organisieren und Kaufverhandlungen führen
- 2.6 Phase 6: Mit dem Notar den Kaufvertrag besprechen
- 3. Fazit: Nichts dem Zufall überlassen – Haus richtig verkaufen
Das Wichtigste in Kürze
- Um eine Immobilie richtig zu verkaufen, bedarf es einer gründlichen Vorbereitung.
- Rufen Sie keine Fantasiepreise auf, sondern lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie von einem Gutachter ermitteln.
- Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.
- Gestalten Sie ein ansprechendes Exposé und setzen Sie Ihre Vermarktungsstrategie um.
- Organisieren Sie Hausbesichtigungen und seien Sie auf kritische Nachfragen vorbereitet.
- Nach den Kaufpreisverhandlungen steht der Hausverkauf mit dem Notartermin vor dem Abschluss.
Immobilie richtig verkaufen – mit guter Vorbereitung
Schon Konfuzius sagte: „Alle Dinge gelingen, wenn sie vorbereitet sind und misslingen, wenn sie nicht vorbereitet sind.“ Diese uralte Weisheit gilt auch bei einem geplanten Verkauf eines Hauses. Denn das Vorhaben birgt jede Menge Fallstricke, die dem Noch-Eigentümer ggf. teuer zu stehen kommen könnten. Die Mehrzahl der privaten Hausverkäufer ist Laie auf dem Immobilienmarkt mit all seinen (un)geschriebenen Gesetzen. Sie können schwer einschätzen, welcher Preis unter den aktuellen Bedingungen des Marktes überhaupt realistisch ist. Die Verkaufsplanung sollte somit weit vor Beginn der eigentlichen Veräußerung beginnen – je früher, umso besser. Schon der falsche Start-Zeitpunkt kann den Erfolg mindern.
Bei einem Hausverkauf ist es hilfreich, das Projekt Schritt für Schritt durchzugehen. Mittels Checkliste gelingt es, keine wesentlichen Themen außer Acht zu lassen. Wir stellen Ihnen eine kostenlose Checkliste für den Hausverkauf zur Verfügung.
Klären Sie frühzeitig, ob Sie das Haus ohne Makler verkaufen möchten. Sie sparen zwar Geld, wenn Sie auf den Makler verzichten, müssen sich aber vom Inserat über die Besichtigungstermine bis zu den Kaufpreisverhandlungen alle Schritte selbst in die Hand nehmen. Sollten Sie sich dazu entschließen und ihre Immobilie trotzdem richtig verkaufen wollen, erfahren Sie in unserem Ratgeber, wo und wie Sie eine Immobilie inserieren, wie Sie ein schlagkräftiges Exposé erstellen und wie wichtig der Energieausweis für den Hausverkauf ist. Wenn Sie keinen Makler engagieren möchten, aber dennoch Unterstützung durch Dritte – zum Beispiel Immobiliensachverständige, die ein Verkehrswertgutachten zur Preisermittlung erstellen – wünschen, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung. Unsere Gutachter bieten auch Verkaufsberatungen an, damit Sie Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen.
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Die folgenden sechs Phasen – unterlegt mit Beispielfragen – veranschaulichen das Vorgehen, mit dem Sie Ihr Haus richtig verkaufen und dienen zugleich als Orientierungshilfe.
Phase 1: Grundsätzliche Aspekte vor Beginn klären
Vor dem Verkaufsstart sollten sich Hauseigentümer, die ihr Objekt veräußern möchten, unter anderem folgende grundlegende Fragen stellen:
- Welchen Zeitraum wird der Verkauf meines Hauses in Anspruch nehmen?
- Welchen konkreten Verkaufspreis möchte bzw. muss ich erzielen?
- Bis zu welchem Zeitpunkt benötige ich das Geld, etwa zur Finanzierung einer Anschlussimmobilie?
- Muss aus dem Erlös ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zurückgezahlt werden?
Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber, wie man einen Immobilienkredit umschuldet – einschließlich Vorfälligkeitsentschädigung.
Phase 2: Den Wert des Hauses ermitteln
Vor jedem Hausverkauf steht die Bewertung des Objekts. Einzig wenn ein Verkäufer weiß, wie viel seine Immobilie tatsächlich wert ist, kann er einen realistischen Preis als Angebot vorlegen und eine passgenaue Strategie zur Vermarktung entwickeln. Dreh- und Angelpunkt der Immobilienbewertung ist der Verkehrswert. Diese Rechengröße bezeichnet den aktuellen Wert des Hauses und gibt den am Markt vermutlich erzielbaren Verkaufspreis wieder.
Aufgrund der Komplexität der Aufgabe, zahlreichen Einflussfaktoren und der Anwendung normierter Bewertungsverfahren wird Privatverkäufern empfohlen, die notwendige Verkehrswertermittlung Fachleuten zu überlassen. Ansprechpartner sind hauptsächlich Sachverständige für Immobilienbewertung. Sie haben langjährige Erfahrung und sind mit der aktuellen Angebot-Nachfrage-Situation auf dem lokalen Markt vertraut. Zudem könnte ein Käufer ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten fordern, das ohnehin durch unabhängige Sachverständige erstellt werden muss.
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Phase 3: Unterlagen für Hausverkauf zusammenstellen
Zu den wichtigsten Verkaufsvorbereitungen gehört es, all jene Unterlagen herauszusuchen bzw. zu beschaffen, die ein potentieller Kaufinteressent einsehen möchte. Dazu zählen unter anderem:
- aussagefähige Grundrisse des Objekts,
- ein aktueller Grundbuchauszug,
- der vorgeschriebene Energieausweis,
- eine Übersicht zu durchgeführten Instandhaltungen, Renovierungen etc.
Um Ihnen einen Überblick zu verschaffen, welche Unterlagen Sie im Zuge des Hausverkaufs benötigen, haben wir eine Checkliste für Sie erstellt. Sie können diese gratis herunterladen.
Checkliste Hausverkauf Unterlagen
Phase 4: Die Vermarktung der Immobilie angehen
Entwickeln Sie frühzeitig eine Vermarktungsstrategie für den Immobilienverkauf. Dadurch gelingt es Ihnen, das Haus richtig zu verkaufen. Letztlich entscheidet die passende Werbestrategie über den Erfolg – die eigene Immobilie zügig, effektiv und zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Schnell stellt sich die Kardinalsfrage: Geht man die Vermarktung in Eigenregie an oder holt man sich professionelle Unterstützung durch Immobilienmakler bzw. unabhängige Sachverständige? Diese Entscheidung will gut durchdacht sein, manch Eigentümer überschätzt seine Ressourcen. Folgende Fragen tauchen auf:
- Wie finde ich den passenden Käufer für meine Immobilie?
- Verfüge ich über ausreichend Zeit, Geld (!) und hilfreiche Netzwerke, um mich selbst um die Vermarktung zu kümmern?
- Was würde ein Immobilienmakler tun?
- Auf welchem Weg finde ich einen seriösen Makler?
Fakt ist: Durch die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienexperten gestaltet sich nicht nur der Vermarktungsprozess wesentlich professioneller. Bei einem Beratungsgespräch im Objekt können Sie austesten, ob die Zusammenarbeit fruchtbar ist. So könnte die Erstellung eines aussagekräftigen, ehrlichen und mit hochwertigen Fotos bestückten Verkaufsexposés eine Aufgabe für den Makler sein. Ohne dieses Papier gelingt es eher selten, die richtigen Käufer anzulocken. Ziel aller Vermarktungsmaßnahmen ist es, möglichst viele ernsthafte und zahlungswillige Interessenten für das Haus zu gewinnen.
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Phase 5: Besichtigungen organisieren und Kaufverhandlungen führen
Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Dieses Sprichwort trifft auch auf Immobilien zu. Bei einer Vor-Ort-Besichtigung durch potentielle Käufer gilt es, sein Objekt ins bestmögliche Licht zu rücken. Dazu gehört es, vorab augenscheinliche Mängel abzustellen, Ordnung im Haus zu schaffen und dafür zu sorgen, dass auch die Außenanlagen eine gepflegte Erscheinung hinterlassen. Für die Organisation der Besichtigungen sollten Verkäufer – sofern der Hausverkauf in die eigene Hand genommen wird – ausreichend Zeit und Geduld einplanen (Terminvereinbarungen, Kontakt halten).
Kaufinteressenten sind in der Regel sehr neugierig. Man sollte auch auf Fragen unangenehmer Art vorbereitet sein. Deshalb raten Experten, den Ablauf einer Hausbesichtigung vorab zu planen und auf alle Nachfragen (z. B. erfolgte Modernisierungen, bestehende Mängel) überzeugende Antworten parat zu haben. Die Perspektive eines Käufers ist oft eine andere als die des Noch-Eigentümers.
Lesetipp: Dem Thema Hausbesichtigung samt Checkliste widmen wir uns in einem eigenen Beitrag. Erfahren Sie, worauf Käufer bei einem Besichtigungstermin achten, welche Fragen sie vermutlich stellen und warum sie bei ernsthaftem Interesse noch einmal kommen möchten.
Wird es konkreter, geht es in die Kaufverhandlungen. Um diese sicher zu führen, benötigt es Erfahrung und Fingerspitzengefühl, die ein Immobilienexperte vermutlich eher mitbringt als ein Privatverkäufer. In jedem Fall stellen sich dem Hauseigentümer diese Fragen:
- Wie gehe ich mit konkreten Kaufangeboten um?
- Bei welchen Aspekten muss ich hart bleiben, wo kann ich nachgeben?
- Woher weiß ich, ob der Kaufinteressent zahlungskräftig ist?
Expertentipp: Sie verkaufen eine Immobilie mit neuer Einbauküche und separater Garage? Anstatt den Kaufpreis in den Verhandlungen zu senken, bieten Sie dem Interessenten an, Küche und Garage mit einem eigenen Preisschild zu versehen und im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Dadurch reduziert sich für den Käufer die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Eine Win-Win-Situation: Er spart Steuern, während Sie nicht von ihrer berechtigten Kaufpreisforderung abrücken müssen.
Phase 6: Mit dem Notar den Kaufvertrag besprechen
Es ist Sache eines Notars, den Entwurf für einen Immobilienkaufvertrag aufzusetzen. Dessen Inhalt sind sämtliche mündliche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer des Hauses. Diese werden für den Vertrag in entsprechendes Juristendeutsch umgewandelt. Da jedoch der Notar den vorangegangenen Kaufverhandlungen nicht beiwohnt, muss der Noch-Eigentümer genau wissen, welche Aspekte wie in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen – und welche nicht. Wichtige Fragen in dieser letzten Phase sind unter anderem:
- Wie finde ich einen guten Notar, falls der Käufer keinen „mitbringt“?
- Wer trägt die Notarkosten? (Wenn Sie eine Immobilie richtig verkaufen, kümmert sich üblicherweise der Käufer um den Notar und bezahlt diesen.)
- Was muss im Immobilienkaufvertrag aufgeführt werden?
- Wird eine Anzahlung des Kaufpreises vereinbart?
- Werden Einrichtungsgegenstände oder Nebengebäude (z. B. Garagen) separat ausgewiesen, um Kaufnebenkosten zu senken?
- Zu welchem Zeitpunkt soll mein Haus an den neuen Eigentümer übergehen?
Fazit: Nichts dem Zufall überlassen – Haus richtig verkaufen
Spielen Sie mit dem Gedanken das eigene Haus zu verkaufen, müssen wichtige Entscheidungen getroffen werden. Der Verkauf einer Immobilie ist komplex, aufwändig und individuell. Eine optimale Vorbereitung bewahrt den Verkäufer vor möglichen Fehlern, die sonst teuer enden können. Ein schrittweises Vorgehen anhand von Checklisten minimiert das Risiko, wesentliche Aspekte außer Acht zu lassen.
Nehmen Sie professionelle Unterstützung beim Hausverkauf in Anspruch – etwa bei der Wertermittlung oder Vermarktung – kann das Mühe und Zeit sparen. Zudem erhöht sich so die Wahrscheinlichkeit, die Immobilie schnell und zum gewünschten Preis veräußern zu können.
