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Energetische Sanierung: Von Planung bis Umsetzung

Dämmung, Heizung, Fenster und Co.

Energetische Gebäudesanierung ist in aller Munde. Mehr Energieeffizienz erscheint vorteilhaft, doch welche energetischen Maßnahmen lohnen sich wirklich und wer ist verpflichtet sein Haus energetisch zu sanieren? Erfahren Sie, welche Kosten auf Sie zukommen und mit welchen Fördergeldern Sie rechnen können.

Fassadendämmung an einem Neubau

Außendämmung ist eine der häufigsten und zielführendsten Maßnahmen bei der energetischen Sanierung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine energetische Sanierung führt zu höherer Energieeffizienz und bestmöglicher Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen.
  • Energetische Gebäudesanierungen bedeuten hohe Investitionen in eine passgenaue Planung, und grundlegende Baumaßnahmen. Langfristig betrachtet lohnt sich die Umgestaltung jedoch auf finanzieller und ökologischer Ebene.
  • Typische Maßnahmen einer energetischen Sanierung sind: Außenwände dämmen, undichte Fenster austauschen, moderne, idealerweise erneuerbare Heiztechnik einbauen (Wärmepumpe, Photovoltaik, Solarthermie).
  • Gesetzlich festgelegt ist einer Erneuerung der Heizungsanlage nach spätestens 30 Jahren, sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke und Dämmung von Rohren in unbeheizten Räumen.
  • Manche Immobilieneigentümer haben die Pflicht, Modernisierungen durchzuführen. Denn für energetische Sanierungen gibt es ein Gesetz. Rentabel sind etliche Sanierungsmaßnahmen aber auch über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hinaus, vor allem bei einem Altbau. Hilfestellung zu Dämmung, erneuerbaren Energien und Vorgehensweise erhalten Sie von einem Energieeffizienzexperten.
  • In einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erhalten Sie alle notwendigen Informationen zum energetischen Ist-Zustand Ihrer Immobilie, sowie eine auf Sie und Ihr Haus abgestimmte Anleitung zu einzelnen Sanierungsmaßnahmen, Kosten, zeitlicher Abfolge und dem einhergehenden Potenzial zur Energieeinsparung. Erstellt wird der iSFP durch einen anerkannten Energieeffizienzexperten des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
  • Einzelmaßnahmen können durch das BAFA gefördert werden; Zuschüsse für Komplettsanierungen können Sie bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen (derzeit nur für Effizienzhaus 40); weitere Förderprogramme laufen auf Länderebene.
  • Wenn Sie keine Fördergelder in Anspruch nehmen, steht Ihnen eine steuerliche Förderung zu, bei der Sie 20 Prozent der Maßnahme und bis zu 40.000 Euro über drei Jahre absetzen können.
  • Beziehen Sie energetische Maßnahmen bereits beim Hauskauf ein, um die Wirtschaftlichkeit abschätzen zu können. Eine genaue Aufschlüsselung erhalten Sie in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von der Heid Immobilienbewertung.

Was ist eine energetische Sanierung?

Zur energetischen Sanierung zählen alle Baumaßnahmen an einem Gebäude, die zu einem geringeren Energieverbrauch und somit zu einer höheren Energieeffizienz führen. Weiteres Ziel der Sanierung ist es, durch erneuerbare Energien die Unabhängigkeit von fossilen Ressourcen voranzutreiben.

Vorteile einer energetischen Gebäudesanierung

Nicht nur aufgrund der steigenden Energiepreise ist eine energetische Sanierung sinnvoll. Die Vorteile beinhalten:

  • reduzierte Energiekosten
  • geringere CO2-Emissionen
  • Ressourcenschonung
  • Wertsteigerung des Gebäudes
  • bessere Vermietbarkeit
  • höherer Wohnkomfort
Eigentümerin betritt eine neu erworbene Immobilie

Eine energetische Gebäudesanierung bedeutet im Falle eines Verkaufs, wie auch einer Vermietung eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Nachteile einer energetischen Gebäudesanierung

Wenn Sie ein Haus energetisch sanieren, sollten Sie sich im Vorhinein auch auf mögliche Herausforderungen einstellen, die Ihnen zum Nachteil werden können:

  • hohe Investitionskosten
  • lange Wartezeiten aufgrund von Lieferengpässen
  • Verzögerung durch fehlendes Fachpersonal
  • zeitlicher Aufwand für Planung und Umsetzung
  • bürokratische Hürden in Bezug auf Fördergelder
  • nachteilige Auswirkung bei fehlerhafter Planung (beispielsweise Schimmel)

Was zählt als energetische Maßnahme?

Mögliche Baumaßnahmen, mit der die Energieeffizienz verbessert werden kann, sind unter anderem:

  • Austausch der Fenster

500 – 1.000 Euro pro Fenster

  • Dämmung des Dachs

5.000 – 20.000 Euro

  • Dämmung der Fassade

5.000 – 20.000 Euro

  • Einbau moderner Heiztechnik

5.000 – 20.000 Euro



Zu einer energetischen Gebäudesanierung im Sinne der Unabhängigkeit von fossilen Energien zählen zudem:

  • Lüftung mit Wärmerückgewinnung

4.000 – 6.000 Euro

  • Photovoltaik-Anlage

6.000 – 15.000 Euro

  • Solarthermie-Anlage

5.000 – 10.000 Euro

  • Wärmepumpe

12.000 – 33.000 Euro



Ab wann sollte man ein Haus energetisch sanieren?

Grundsätzlich gilt, falls Ihr Haus in den letzten 20 Jahren nicht saniert wurde, ist es sinnvoll energetische Maßnahmen anzugehen. Bereits aufgrund der hohen Energiepreise lohnt sich die Investition in neue Technologien für Dämmung, Heizung und Lüftung. Auch wenn Sie Bestandteile Ihres Hauses bereits saniert haben, es jedoch vor dem In-Kraft-Treten der Energiesparverordnung 2002 erbaut wurde, sollten Sie sich zum energetischen Zustand Ihrer Immobilie beraten lassen und gegebenenfalls nachrüsten, um die Mindestanforderungen zu erfüllen.

Gebäudeenergiegesetz 2020

Die Verordnung von 2002 wurde inzwischen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020 abgelöst. Darin ist festgelegt, dass Sie eine Öl- oder Gasheizungen nach spätestens 30 Jahren Benutzung austauschen müssen, lohnend ist es allerdings bereits nach 15 bis 20 Jahren. Das Gesetz schreibt zudem vor, dass Sie Rohre, die durch unbeheizte Räume führen, und die oberste Geschossdecke dämmen müssen. Das gilt auch für Altbauten und denkmalgeschützte Gebäude. Die Baumaßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel vollzogen werden.

Altbau mit modernen Fenstern

Auch in einem Altbau können Sie mit neuen Fenstern und moderner Heiztechnik eine höhere Energieeffizienz bewirken.

Selbst wenn Ihr Gebäude die genannten Forderungen erfüllt, lohnt es sich oftmals einen Energieeffizienzexperten zu Rate zu ziehen, da das Gesetz einen sehr niedrigen Standard vorsieht. Langfristig betrachtet, profitieren Sie davon Ihr Haus energetisch zu sanieren.

Gespräch mit Energieberater vereinbaren

Sanierungsrichtlinien der EU-Kommission

In den nächsten Jahren könnten weitere Mindeststandards in das GEG aufgenommen werden. Da der Gebäudesektor in Deutschland etwa ein Drittel der CO2-Emissionen ausmacht, sind weitere Richtlinien und Anreize für energetische Sanierungen unumgänglich, um die Klimaziele zu erreichen. Der Vorschlag der EU-Kommission die Sanierungsrichtlinien anzupassen, soll daher übernommen werden.

Energetische Sanierung – Pflicht 2030: Wird der Vorschlag der EU-Kommission zur Anpassung der Sanierungsrichtlinien umgesetzt, müssen Gebäude der Energieeffizienzklasse G oder schlechter bis 2030 die Klasse F und bis 2033 die Klasse E erreichen. Öffentliche Gebäude müssten dieses Ziel bereits bis 2027 erreichen. Möglich ist zudem, dass ein Renovierungspass eingeführt wird, in dem dargelegt ist, welche energetischen Sanierungen geplant sind, um das Gebäude bis 2050 emissionsfrei zu gestalten.

Sie möchten die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie bestimmen? Bei der Heid-Immobilienbewertung können Sie unkompliziert einen Energieausweis ausstellen lassen. Unsere Energieberater kümmern sich professionell und individuell um Ihr Anliegen.

Vom Sanierungsfahrplan zum effizienten Gebäude

Bei einer energetischen Sanierung ist es essenziell, dass Sie planvoll vorgehen.Einerseits profitieren Sie davon finanziell und andererseits vermeiden Sie unerwünschte Nebeneffekte.

Zum Beispiel: Beim Austausch der Fenster kann ohne eine Dämmung der Außenwände die warme Luft nicht mehr durch die Ritzen der alten Fenster entweichen. Stattdessen sammelt sich die Luft an den kalten Außenwänden und kann bei ungünstigem Lüftungsverhalten Schimmel verursachen. Sind die Wände dagegen gedämmt, sodass sie nicht auskühlen und dann ersetzen Sie die Fenster, kann sich kein Schimmel bilden und Sie sparen Heizkosten.

Wärmepumpe vor einem sanierten Gebäude

Auch die modernste Wärmeanlage ist nur so nachhaltig, wie die Dämmung es zulässt. Sanierungsmaßnahmen müssen daher immer ganzheitlich geplant werden.

Daher ist es ratsam einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen, der zu Ihrem Gebäude, Ihrem Geldbeutel und Ihrem Nutzungsverhalten passt. Es handelt sich beim individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) um ein Beratungsinstrument des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWi). Dabei wird zunächst der Ist-Zustand Ihrer Immobilie ermittelt und anschließend in Absprache mit Ihnen, den Hauseigentümern, eine Komplettsanierung oder eine Schritt-für-Schritt-Sanierung entworfen, um die gewünschte Energieeffizienz zu erreichen.

Vorgehen bei einem individuellen Sanierungsfahrplan

Die Energieeffizienz wird anhand des Primärenergiebedarfs dargestellt. Die sieben Kategorien reichen von teilsaniert oder unsaniert (230 Kilowattstunden oder mehr pro Quadratmeter) bis zur höchsten Stufe, fortschrittlicher Standard (30 Kilowattstunden oder weniger pro Quadratmeter). Im Dokument werden Maßnahmen, Kosten pro Maßnahme und das damit einhergehende Potenzial zur Energieeinsparung auf einer zeitlichen Skala aufgeschlüsselt und mit wichtigen Detailinformationen für die Umsetzung versehen.

Wenn Sie den iSFP durch einen unabhängigen, anerkannten Energieberater durchführen lassen, erhalten Sie für die geplanten Maßnahmen Fördergelder durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die Erstellung kann auch durch einen Handwerker erfolgen, ist dann allerdings nicht förderfähig. Eine weitere Vorgabe besteht darin, den iSFP innerhalb von neun Monaten und die geplanten Maßnahmen innerhalb von 15 Jahren fertigzustellen.

Das Vorgehen bei der Erstellung des iSFP folgt dabei immer demselben Schema:

Handlungsschritte für die Erstellung eines iSFP um Fördergelder des BAFA zu erlangen

So läuft ein individueller Sanierungsfahrplan ab.

Einen iSFP können Sie nur für Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser beantragen, die vorwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.

Fördergelder für energetische Gebäudesanierungen

Fördergelder sind für die oftmals teuren Sanierungsmaßnahmen nicht nur praktisch, sondern notwendig. Die staatlichen Gelder werden als Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusammengefasst. Diese teilen sich auf in die Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss von der KfW und Investitionszuschüsse durch das BAFA.

Das BAFA unterstützt grundsätzlich Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, also beispielsweise den Austausch der Heizungsanlage. Die Fördergelder können sowohl für Wohngebäude wie auch Nicht-Wohngebäude (zum Beispiel Gewerbeimmobilien) beantragt werden. Für einige Anträge ist, wie bereits im obigen Kapitel zum iSFP erwähnt, die Antragstellung durch einen Energieeffizienzexperten notwendig. Nach der Genehmigung des Förderbescheids und der Umsetzung der Maßnahme wird die Wirksamkeit mittels eines technischen Projektnachweises übermittelt und anschließend die Fördergelder ausgezahlt.

Fertig saniertes Einfamilienhaus mit Photovoltaikanlage

Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach trägt zur energetischen Unabhängigkeit eines Einfamilienhauses bei.

Expertentipp: Achten Sie bei der Beantragung einer Förderung auf die zeitliche Abfolge. Die Sanierungsarbeiten dürfen erst nach Erhalt des Förderbescheides beginnen. Das Fördergeld erhalten Sie erst, wenn der Nachweis über die erreichte Energieeffizienz eingegangen ist.

Energetische Sanierung Förderung 2022

Die Höhe der Förderung durch die KfW-Bank ist von der erreichten Energieklasse nach den Sanierungsarbeiten abhängig. Diese bemisst sich am Effizienzhaus , das zu 100 Prozent die Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz erfüllt. Da die Standards im GEG sehr gering angesetzt sind, wurden bisher nur Gebäude mit einem geringeren Primärenergiebedarf gefördert, beispielsweise Effizienzhaus 70 oder 55. Seit April 2022 werden nun nur noch Effizienzhäuser 40 gefördert, deren Energiebedarf bei 40 Prozent eines Effizienzhaus 100 liegt.

Info zum Förderstopp: Eine berechtigte Sorge hinsichtlich staatlicher Fördergeldern sind plötzliche Förderstopps. Diese können auftreten, wenn zu viele Anträge auf einmal gestellt wurden oder wenn auf politischer Ebene Umstrukturierungen stattfinden. Das ist für Eigentümer nicht nur ärgerlich, sondern ziemlich teuer. In der Vergangenheit wurden daher häufig noch alle Anträge genehmigt, die bereits eingegangen waren und als förderfähig eingestuft werden konnten. Falls dies nicht zutrifft, bleibt Ihnen als einzige Möglichkeit anderweitige Fördergelder zu beantragen, etwa durch das BAFA (Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz) oder Fördergelder auf Länderebene. Auch steuerliche Vorteile können Ihnen in einem solchen Fall die Finanzierung ermöglichen.

Energetische Sanierungen steuerlich absetzen

Nicht nur Fördergelder, auch steuerliche Vorteile bieten Ihnen finanzielle Anreize bei der energetischen Sanierung. Allerdings müssen Sie sich entscheiden. Wenn Sie ein Förderprogramm in Anspruch nehmen, erhalten Sie keinen Steuervorteil und umgekehrt. Die Steuervorteile stehen Ihnen für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung, die bis zum 1. Januar 2030 fertiggestellt werden.

Voraussetzungen

Damit Sie den steuerlichen Vorteil geltend machen können, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre alt sein und von Ihnen als Eigentümer selbst bewohnt werden. Die Sanierungsarbeiten dürfen außerdem nur von Fachunternehmen durchgeführt werden und Sie benötigen eine korrekte Rechnung, in der die Maßnahmen zur energetischen Sanierung korrekt aufgeschlüsselt sind.

Mitarbeiter eines Fachunternehmens bauen moderne Fenster ein

Damit Sie Ihre energetische Sanierungsmaßnahme in der Steuererklärung geltend machen können, müssen die Arbeiten von Fachunternehmen ausgeführt werden.

Höhe der steuerlichen Förderung

Von einer energetischen Sanierung können Sie über einen Zeitraum von drei Jahren 20 Prozent der Kosten absetzen. Im ersten und zweiten Jahr werden jeweils sieben Prozent erstattet, im dritten sind es die übrigen sechs Prozent. Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen bis zu einem Wert von 200.000 Euro. Der steuerliche Vorteil beläuft sich demnach auf maximal 40.000 Euro. Der Betrag gilt pro Objekt und kann daher auch auf verschiedene Maßnahmen aufgeteilt und zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Anspruch genommen werden.

Häufige Fragen zur energetischen Gebäudesanierung

Erfahren Sie in unseren Antworten auf häufige Fragen zur energetischen Gebäudesanierung die wichtigsten Informationen für Hauseigentümer.

Können energetische Sanierungskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Acht Prozent der Kosten für eine energetische Sanierung können Sie jährlich auf die Mieter umlegen. Dabei darf die modernisierungsbedingte Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren nicht höher als drei Euro pro Quadratmeter ansteigen.

Als Eigentümer haben Sie die Verpflichtung Ihre Mieter drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten über die Maßnahme und den voraussichtlichen Bauzeitraum zu informieren. Während der Bauarbeiten haben die Mieter das Recht eine Mietminderung zu fordern, sollten sie aufgrund des Lärms und der Verschmutzung beeinträchtigt werden.

Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Alle Gebäude, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurden, unterliegen bei einem Eigentümerwechsel, ob aufgrund eines Kaufs oder eines Erbes, der sogenannten Sanierungspflicht. Diese beinhaltet die Vorgabe das Dach gemäß DIN 4108-2 und Rohre zu dämmen, sowie Heizungen auszutauschen, die älter als 30 Jahre sind. Als Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen Sie der Pflicht innerhalb von zwei Jahren nachkommen. Erfüllt das Gebäude diese Anforderungen bereits, sind Sie gesetzlich nicht zu weiteren Baumaßnahmen verpflichtet.

Können auch denkmalgeschützte Häuser energetisch saniert werden?

Sie können auch ein denkmalgeschütztes Haus energetisch sanieren, solange die historischen Bestandteile des Gebäudes dabei nicht verändert werden. Es gilt optimale statt maximale Energieeffizienz. Dies ist je nach Umfang des Denkmalschutzes möglich, indem Sie beispielsweise eine Innendämmung vornehmen oder geeignete Holzfenster einsetzen lassen. Sprechen Sie Baumaßnahmen stets vorab mit der zuständigen Denkmalbehörde ab. Da Voreigentümer nicht dazu verpflichtet sind Ihnen einen Energieausweis vorzuzeigen, ist es ratsam sich über den Zustand der Immobilie zu informieren, bevor Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen .

Was sind die größten Fehler bei einer energetischen Sanierung?

Den größten Fehler, den Sie bei einer energetischen Sanierung begehen können, ist sich nicht zu informieren. Für jedes Gebäude gibt es inzwischen geeignete Lösungen, sodass Sie keinen Schimmel, unveränderte Heizkosten oder charakterlose Architektur befürchten müssen. Wichtig ist nur, dass Sie sich eine Expertenmeinung einholen, um passgenaue Lösungen für Ihre Immobilie zu finden und dann in der richtigen Reihenfolge Schritt für Schritt vorzugehen.

Energetische Maßnahmen bereits beim Hauskauf einbeziehen

Eine energetische Gebäudesanierung ist in vielen Fällen unumgänglich, bedeutet jedoch eine teure Investition in eine Immobilie. Bevor Sie ein Haus kaufen und energetisch sanieren, ist es daher ratsam, bereits vorab die Kosten für anstehende Maßnahmen einzuschätzen und den Aufwand gegen die Erwerbskosten abzuwägen. Bei einer Wirtschaftlichkeitsberechnung der Heid Immobilienbewertung werden sämtliche Faktoren, wie auch eine energetische Sanierung berücksichtigt, um Sie bei der Entscheidung für oder gegen einen Hauskauf zu unterstützen. Kontaktieren Sie uns per Kontaktformular oder rufen Sie uns kostenlos unter 0800 – 90 90 282 an. Wir freuen uns Sie bei Ihrem Anliegen zu beraten.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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