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Was macht ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert einer Immobilie. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder sich für eine Neue interessieren, können Sie mithilfe eines Immobiliengutachters herausfinden, wie viel das jeweilige Objekt wert ist. So bekommen Sie einen Eindruck davon, welcher Kauf- bzw. Verkaufspreis gerechtfertigt ist. Was ein Immobiliengutachter genau macht, wie viel seine Arbeit kostet und wie Sie selbst Ihre Immobilie begutachten lassen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das macht ein Immobiliengutachter: Fragen & Antworten

Da die Arbeit eines Immobiliengutachters noch ein wenig vielschichtiger ist als anfangs erwähnt, stellen wir Ihnen im Folgenden eine detailliertere Übersicht der Arbeit eines Immobiliengutachters zur Verfügung.

▶ Welche Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt es?

Es gibt drei verschiedene Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

  • Vergleichswertverfahren: Hier ermittelt der Immobiliengutachter den Wert der Immobilie anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte.
  • Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren bewertet der Gutachter Ihre Immobilie gemessen an den Erträgen, die sie als Mietobjekt einbringt. Hier wird der Verkehrswert (= aktueller Marktwert) ermittelt.
  • Sachwertverfahren: Hier wird die Immobilie in Hinblick auf ihren materiellen Wert begutachtet. Faktoren wie das Baualter, die Abnützung etc. spielen hier eine Rolle.

▶ Was überprüft der Immobiliengutachter genau?

Um den Wert einer Immobilie sachgerecht ermitteln zu können, braucht der Immobiliengutachter selbstverständlich Anhaltspunkte. Die folgenden Faktoren sind für die Bewertung einer Immobilie entscheidend:

Lage

Die Lage eines Objekts ist für dessen Wert ein besonders wichtiger Aspekt. Ein Immobiliengutachter überprüft, in welcher Umgebung sich die Immobilie befindet: Besteht eine gute Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr etc.), steigt der Wert der Immobilie. Verkehrs- und damit häufig verbundenes Lärmaufkommen werden hier auch in die Bewertung miteinbezogen.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist neben der Lage ein ebenso entscheidender Faktor für den Wert einer Immobilie. Je größer die zur Verfügung stehende Wohnfläche ist, desto teurer wird das Objekt.

Grundstücksgröße

Hier gilt wie bei der Wohnfläche – je größer das Grundstück, desto höher der Wert. Schließlich ist es hier einfacher, Anbauten o. Ä. zu realisieren.

Baualter

Eine jüngere Immobilie ist in der Regel teurer als eine ältere. Das liegt daran, dass sich beispielsweise die Energiestandards für Wohnimmobilien in den letzten Jahren deutlich verbessert haben. Neuere Immobilien verfügen – im Gegensatz zu älteren Objekten – meist über eine gute Dämmung und die Bausubstanz enthält keine Schadstoffe.

Art der Immobilie

Auch die Art der Immobilie spielt bei der Bewertung eine Rolle. So ist beispielsweise ein Reihenhaus in der Regel günstiger als ein Einfamilienhaus.

Baulicher Zustand

Ein Faktor, der den Preis deutlich in die Höhe wandern lässt, ist der allgemeine bauliche Zustand des Objekts. Ein neu gedecktes Dach, neue Fenster, Sanitäranlagen, Bodenbeläge sowie eine neuwertige Heizungsanlage und eine zeitgemäße Wärmedämmung lassen den Wert einer Immobilie steigen.

▶ Welche Arten von Gutachten kann ein Immobiliengutachter erstellen?

Je nachdem, zu welchem Zweck Sie eine Bewertung benötigen, erstellt der Immobiliengutachter unterschiedliche Arten von Gutachten. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten vor:

  • Verkehrswertgutachten: Das Verkehrswertgutachten wird auch Vollgutachten genannt. Ein solches ist gerichtsfest und kann demnach für das Finanzamt, gerichtliche Auseinandersetzungen, für die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen etc. genutzt werden. Das Verkehrswertgutachten wird von einem zertifizierten bzw. vereidigten Gutachter erstellt und ist besonders umfangreich – was einen erhöhten Preis zur Folge hat.
  • Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten wird nur dann erstellt, wenn es sich bei der gewünschten Bewertung um eine private Angelegenheit handelt. Beispiele dafür sind Kauf und Verkauf einer Immobilie, außergerichtliche Einigungen bei Scheidung oder Erbe etc. Ein Kurzgutachten ist weniger umfangreich als ein Verkehrswertgutachten sowie für Gerichte und Behörden ungültig und deshalb auch nicht so teuer.
  • Beleihungswertgutachten: Ein Beleihungswertgutachten ist notwendig, wenn Sie einen Kredit aufnehmen und dafür eine Immobilie als Sicherheit angeben wollen. In diesem Fall findet der Immobiliengutachter also heraus, mit welchem Wert die Bank die Immobilie veräußern könnte. Je höher der Beleihungswert, desto sicherer ist die Kreditvergabe für die Bank.

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Welches ist das richtige Gutachten für Ihren Anlass?

Es gibt einige Situationen, die eine Immobilienbewertung sinnvoll oder sogar notwendig machen. Die Wichtigsten haben wir hier für Sie zusammengefasst. Außerdem verraten wir Ihnen, welches Gutachten für Ihren individuellen Anlass das richtige ist.

Anlass für Gutachten

Situation

Art des Gutachtens

Gutachter

Immobilienkauf

Sie möchten eine Immobilie kaufen und wollen wissen, ob der festgelegte Preis gerechtfertigt ist.

Kurzgutachten

freier oder vereidigter Gutachter

Immobilienverkauf

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und herausfinden, wie viel Sie dafür verlangen können.

Kurzgutachten

freier oder vereidigter Gutachter

Einvernehmliche Scheidung

Sie möchten den Wert der Immobilie ermitteln, um die Summe für die Auszahlung des (Ex-)Partners zu berechnen.

Kurzgutachten

freier oder vereidigter Gutachter

Scheidung mit Rechtsstreit

Sie müssen sich gerichtlich auf die Gütertrennung einigen und wollen deshalb auch über den Wert der gemeinsamen Immobilie Bescheid wissen.

Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)

vereidigter Gutachter

Erbschaft oder Schenkung

Sie erben eine Immobilie oder bekommen diese geschenkt und wollen nun die vom Finanzamt geforderte Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer auf ihre Richtigkeit prüfen.

Verkehrswertgutachten

vereidigter Gutachter

Zwangs- oder Teilungsversteigerung

Ihre Immobilie wird zwangsversteigert, weil Sie als Kreditnehmer insolvent sind.

Verkehrswertgutachten

vereidigter Gutachter

Überprüfung der Plausibilität anderer Gutachten

Sie zweifeln die Daten eines anderen Gutachtens an.

Kurzgutachten

freier oder vereidigter Gutachter

Vergabe von Krediten und Beleihung von Immobilien

Sie wollen einen Kredit aufnehmen und dafür Ihre Immobilie als Sicherheit angeben.

Beleihungswertgutachten

Gutachter, der von der Bank beauftragt wird

Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen

Sie wollen Ihren Betrieb nach seiner Auflösung in Ihr Privatvermögen überführen. Mit einem fundierten Gutachten gehen Sie sicher, dass Sie dafür nicht mehr Steuern zahlen als nötig.

Verkehrswertgutachten

vereidigter Gutachter



Sie benötigen eine Bewertung Ihrer Immobilie, wissen aber noch nicht genau, welche Art von Gutachten für Ihre Situation die richtige ist?

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Welche Unterlagen werden für ein Immobiliengutachten benötigt?

Je nach Art des Gutachtens sind verschiedene Unterlagen nötig, die Sie dem Immobiliengutachter zur Verfügung stellen müssen.

Unterlagen für ein Verkehrswertgutachten

Für ein Verkehrswertgutachten benötigt der Immobiliengutachter folgende Unterlagen von Ihnen:

  • aktuellen Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigung
  • Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
  • Flächen- und Raumberechnungen (Kubaturberechnung, Bruttogrundfläche)
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • amtlicher Lageplan
  • Übersicht über wesentliche Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre
  • Energieausweis

Unterlagen für ein Beleihungswertgutachten

Für ein Beleihungswertgutachten sind diese Unterlagen notwendig:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte/amtlicher Lageplan
  • Grundrisse
  • Schnitte/Ansichten
  • Wohn- und Nutzflächenbeschreibung
  • Baubeschreibung
  • Baulastenauskunft
  • Altlastenauskunft
  • Miet- und Pachtverträge
  • aktueller Energieausweis
  • Anliegerbescheinigung oder erschließungsbeitragsrechtliche Auskunft
  • bereits vorhandene Wertermittlungen
  • Aufstellung der in den letzten 15 Jahren durchgeführten Modernisierungen

Welche Arten von Gutachtern für Immobilien gibt es?

Die Bezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Immobiliensachverständiger“ sind in Deutschland nicht geschützt. Mit anderen Worten: Jeder kann sich so nennen. Um einen qualifizierten Immobiliengutachter für Ihren Anlass zu finden, sollten Sie zwischen folgenden Bezeichnungen unterscheiden:

  • freie Immobiliengutachter oder -sachverständiger: Diese Art Gutachter zeichnet sich insbesondere durch ihren Sachverstand zum Thema Immobilien aus. Sie haben aber keine bestimmte Qualifizierung und sind nicht vereidigt. Demnach haben ihre Gutachten vor Gericht oder bei Behörden keine Gültigkeit.
  • öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter und -sachverständige : Hierbei handelt es sich um Experten, die von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt werden. Ihre Bezeichnung ist gesetzlich geschützt und ihre Gutachten sind vor Gericht zugelassen.
  • staatlich anerkannte Immobiliengutachter und -sachverständige: Sie verfügen ebenso über ein IHK-Zertifikat und werden von Landesbehörden beauftragt. Sie sind die einzige Gruppe, die auch Gutachten für öffentliche Behörden und Institutionen erstellen darf.

Ein Immobiliengutachter kann übrigens sowohl als Gutachter für ein Haus als auch als Wohnungsgutachter agieren. Egal, welche Art von Immobilie Sie also zu bewerten haben, ein professioneller Immobiliengutachter kann den Wert verschiedener Objekte ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger?

Als Immobiliensachverständiger wird ein öffentlich bestellter und vereidigter bzw. staatlich anerkannter Sachverständiger bezeichnet. Der Begriff Immobiliengutachter schließt zusätzlich freie Gutachter mit ein.

Wie viel kostet die Arbeit eines Immobiliengutachters?

Die Kosten für einen Immobiliengutachter hängen immer von der Art des Gutachtens ab. So schlägt ein Verkehrswertgutachten, das Sie auch vor Gericht verwenden können, stärker zu Buche als beispielsweise ein Kurzgutachten. Wie sehen die Kosten für einzelne Gutachten nun aber konkret aus?

  • Kurzgutachten: Für ein Kurzgutachten, das Sie nur zu privaten Zwecken nutzen können, sollten Sie mit Kosten ab etwa 990 Euro rechnen – natürlich kann das je nach Gutachter variieren. Für den Besichtigungstermin werden pro Stunde rund 130 Euro fällig (hinzu kommen Anfahrtskosten und Mehrwertsteuer).
  • Verkehrswertgutachten: Auch hier kann ein zertifizierter Sachverständiger rund 130 Euro pro Stunde verlangen. Bei einem Verkehrswertgutachten, das auch vor Gericht akzeptiert wird, müssen Sie mit Kosten zwischen 1600 und 2500 Euro rechnen. Diese Preisangabe gilt aber auch nur für einfache Grundstücke und Immobilien. Komplexere Gebäude wie Hotels oder Gewerbeimmobilien benötigen mehr Zeit und sind daher in der Regel teurer.
  • Beleihungswertgutachten: Hier sollten Sie auch mit 130 Euro pro Stunde rechnen. Der endgültige Preis wird dann anhand der Höhe des Aufwands kalkuliert und in einem individuellen Angebot festgehalten.

Wichtig!

Vereinbaren Sie immer einen Festpreis für die Bewertung. So kann der Preis nicht nachträglich noch verändert werden. Bei einem seriösen Sachverständigen erhalten Sie im Vorfeld eine Kostenkalkulation, die bindend ist.

Fazit

Ein Immobiliengutachter bzw. -sachverständiger ermittelt für Sie den Wert Ihrer Immobilie. Entsprechend der Situation, für die Sie ein Gutachten benötigen, sollten Sie den passenden Gutachter wählen. Denn nicht jeder darf ein Gutachten erstellen, das auch vor Gericht oder bei Behörden gültig ist. Sobald Sie also etwas Stichfestes brauchen, das Sie an offizieller Stelle vorlegen müssen, kommt nur mehr ein zertifizierter, vereidigter Immobiliensachverständiger infrage.

Als zertifizierte Sachverständige für Immobiliengutachten stehen wir von Heid-Immobilienbewertung Ihnen gerne zur Seite, wenn Sie ein zuverlässiges und professionelles Gutachten für eine Immobilie benötigen. Kontaktieren Sie uns einfach telefonisch oder füllen Sie das untenstehende Kontaktformular aus! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

FAQs: Immobiliengutachter

Was ist ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ist ein Fachmann, der den Wert von Immobilien bestimmt. Dabei wird grundsätzlich zwischen freien, öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Immobiliengutachtern und -sachverständigen unterschieden. Die beiden Letzteren dürfen auch Gutachten für Behörden und Gerichte erstellen, die Ersteren nur für private, inoffizielle Zwecke.

Wie lange dauert ein Gutachten für ein Haus?

Wie lange Sie auf ein Immobiliengutachten warten müssen, hängt nicht zuletzt davon ab, um welche Art von Gutachten es sich handelt (Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten etc.). Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten kann durchaus bis zu acht Wochen dauern. Bei einem Kurzgutachten hingegen können drei bis vier Wochen ausreichen.

Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

Grundsätzlich darf jeder Gutachten für Immobilien erstellen, da die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ nicht geschützt ist. Offizielle Gutachten für Behörden und Gerichte darf aber nur ein zertifizierter, vereidigter Immobiliensachverständiger erstellen.

Was kostet ein unabhängiger Immobiliengutachter?

Der Preis für eine unabhängige Immobilienbegutachtung hängt immer von der Art des Gutachtens und dem damit verbundenen Arbeitsaufwand ab. Das günstigste Gutachten startet bei etwa 990 Euro.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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